JEDNO od najpoznatijih turističkih odredišta hrvatskog priobalja postalo je simbol za divlju gradnju i betonizaciju. Makarska već godinama turistima nudi pogled na građevinsku mašineriju. Veliko brdo iznad grada postalo je gradilište, na kojem se nižu višekatnice i betonira svaki kutak.
No čini se da se gradilište uskoro zatvara, i to Izmjenama i dopunama Prostornog plana, na što je gradska vlast čekala dulje od dvije godine. U lipnju 2021. podnijeli su zahtjev za izmjene, a Ministarstvo prostornog uređenja i graditeljstva tek im je sada dalo zeleno svjetlo te je plan moglo usvojiti i Gradsko vijeće.
Odzvonilo divljoj gradnji
U Makarskoj tijekom zime boravi oko 14 tisuća stanovnika, što u ljetnim mjesecima naraste čak 3.5 puta pa u gradu obitava i do 50 tisuća ljudi. Sve to povlači niz infrastrukturnih i komunalnih problema koji utječu na kvalitetu života. Stoga će izmjenama zaustaviti novu betonizaciju bez plana.
"Sa stupanjem na snagu ovog Prostornog plana najveća će promjena biti što više neće biti moguće graditi višestambene zgrade. To je revolucionarni potez za ovaj grad. Također, smanjeni su koeficijenti za ostale građevine. Neće se više moći ni kategorizirati i etažirati aparthotele.
Investitori su koristili rupu u zakonu jer su pod krinkom aparthotela dalje izgrađivali i prodavali stanove, odnosno pod krinkom aparthotela koji imaju povoljnije koeficijente za izgradnju, a kasnije bi to etažirali i prodali bi te apartmane kao stambene jedinice", objasnio je Zoran Paunović, gradonačelnik Makarske.
No neće se preko noći moći sanirati šteta, koja je, kaže, započela još prije 14 godina tadašnjim Prostornim planom. Dozvole koje su dobivene prije stupanja izmjena na snagu i dalje će vrijediti, a mogu se iskoristiti u roku od tri godine. To znači da će nekadašnji biser Mediterana još neko vrijeme biti veliko gradilište.
"Sigurno će Makarska još neko vrijeme proživljavati daljnju izgradnju po planu iz 2020. godine. Sve su dozvole nepovratno izdane i tu ne možemo ništa. Novo razdoblje počinje nakon usvajanja izmjena.
Svaki put kad su bile najavljene izmjene, bilježio se povećan broj upita za građevinske dozvole i naglo bi se krenulo u izgradnju. Plan koji je najviše devastirao Makarsku je onaj iz 2009. godine kada su olabavljeni koeficijenti gradnje i tada je krenula devastacija grada", kazao je.
1000 stanova zjapi prazno od izgradnje
Izmjene su imali i 2020. godine, no prema riječima gradonačelnika, nije se napravilo ništa korisno osim što su se dodatno proširila građevinska područja i investitorima se dopustila devastacija šireg područja grada.
Betonizacija je, smatra većina, u velikoj mjeri naštetila gradu, ali i njezinim stanovnicima. Potvrdili su to i zabrinjavajući rezultati Studije turističkog nosivog kapaciteta, prema kojima komunalna infrastruktura neće izdržati daljnju nekontroliranu gradnju.
Veliki bum dogodio se između 2016. i 2019. godine, kada se izgradnja udvostručila. No zanimljivo je da u Makarskoj više od pola stambenih jedinica nije stalno naseljeno. Procjenjuje se da ima 10.000 neprijavljenih komercijalnih ležajeva i 1000 dovršenih stanova u kojima nitko nikad nije živio.
"U službenim evidencijama imate puno manje stanova nego što je stvarno stanje na terenu. I ta diskrepancija između statističkih podataka koje imamo i onih koji su stvarno na terenu je zapravo zaista nevjerojatna.
Tu se radi o crnom tržištu, a to još bolje pokazuje potrošnja vode. U zimskim mjesecima ona iznosi oko 100.000 metara kubnih, dok je recimo u kolovozu 800.000, što daje omjer 1:8", zaključuje gradonačelnik.
Cijena kvadrata penje se i do 5000 eura
Sve veći broj mladih napušta grad upravo zbog visoke cijene kvadrata nekretnine, do čega je, uz ostale faktore, dovela i divlja gradnja. U Makarskoj se cijena kvadrata kreće od 3500 do 5500 eura, što je u rangu s cijenama u Splitu, koji je drugi najveći grad po broju stanovnika u Hrvatskoj. Gradonačelnik Paunović smatra da se taj problem neće riješiti gradnjom novih stanova, već stavljanjem izgrađenih stanova u funkciju za građane.
Iz udruge za održivi razvoj Osejava upozoravali su na važnost donošenja restriktivnijeg prostornog plana. Iako je stigao prekasno, smatraju da je vrlo važan za daljnji napredak grada. Članica udruge i nezavisna gradska vijećnica Ivana Miočević Franić kazala je da će podržati izmjene na sljedećoj sjednici.
"Velik problem je infrastruktura, koja je napregnuta i ne dozvoljava novu izgradnju. Imamo probleme s vodoopskrbom, cestama, zelenim površinama i prostorom na plaži. Sada je na Gradskoj upravi, nakon što donesemo plan, da unaprjeđuje infrastrukturu jer postojeće stanje nije zadovoljavajuće. Zgrade su izgrađene i sada to treba dovesti u nekakve urbane okvire", rekla je Miočević Franić.
Arhitektica: Vile s bazenima ne mogu biti pokraj zgrada
O problemima guste gradnje razgovarali smo s arhitekticom Petrom Radić, koja je i načelnica Podgore, nedaleko od Makarske. Nekoliko je problema, ovisno o zoni u gradu, a Radić smatra da je najveći problem nedostatak kvalitetne gradnje.
"Toga nedostaje jer se nije pazilo na kvalitetu, već isključivo na zadovoljavanje nekakvih sitnih interesa i okretanje što većih iznosa, koji su isključivo privatna stvar te ne donose benefite gradu.
Primjerice, imate zone gdje paralelno možete graditi vile za odmor s bazenom, a do toga su stambene zgrade na pet katova. To jedno s drugim jednostavno ne može ići. Nije normalno da vi plaćate velike svote novca za vile s bazenom i pogledom na more, a da vas s trećeg kata obližnje zgrade gledaju kako se sunčate u dvorištu.
To su životne situacije koje urbanistički plan treba predvidjeti. Moraju se osigurati kvalitetni uvjeti za život i za onog tko uloži u vilu, kao i za vlasnike stambenih jedinica", pojasnila je Radić.
"Aparthoteli služili kao krinka za pranje novca"
Nadovezala se na gradnju aparthotela, koje su investitori često gradili s namjerom da ih poslije prodaju kao stambene jedinice umjesto apartmana.
"Oni su se mogli graditi u poslovnim i komercijalnim zonama, što je bila nekakva siva zona prostornog plana. Kasnije su se ti apartmani etažirali i prodavali kao stanovi. Kod projektiranja apartmana imate potpuno drugačija pravila crtanja nego kod stanova.
U apartmanima imate jedan ormar, malu kuhinju i veliki balkon, dok u stanu morate imati veći broj ormara, kao i kuhinju. To je potpuno drugi način projektiranja. Zato sada imamo ogromnu količinu nekvalitetnih stanova koji su trebali biti apartmani. Oni zjape prazni jer su ih većinom kupili investitori koji su željeli oprati novac", dodala je.
Makarska je, kaže, služila kao oaza ulaganja u nekretnine koje zjape prazne i tako opterećuju gradsku infrastrukturu. Ističe da su problemi puno veći od samog izgleda grada jer je smanjena i kvaliteta života.
"Vi nemate osnovne benefite života u gradu poput parkova, igrališta, šetnica, pa čak i nogostupa. U Makarskoj nema svaka prometna ulica nogostup jer se tada nije planiralo na dobrobit građana, već privatnika koji je gradio. Šetajući s kolicima s bebom na tim dijelovima, vi riskirate svoj život zbog toga što se nekome nije mogao uzeti metar od parcele", objašnjava.
Dodaje da nije samo vlast kriva za trenutne probleme već cijela zajednica jer, napominje, živimo u demokratskoj državi u kojoj su vlast izabrali upravo građani. Nada se da će Makarska biti primjer drugima kada je u pitanju planiranje gradnje jer ovi problemi, kaže, prate velik broj mjesta uz jadransku obalu.