PROBLEM priuštivosti stanovanja postoji u cijeloj EU, ali u nekim regijama je posebno izražen. Neke od najgore pogođenih regija nalaze se u Hrvatskoj, posebno u županijama uz obalu. Hrvatska je prema brojnim analizama nekretninska "crna rupa" EU, a to dovodi do brojnih socio-ekonomskih problema.
Jedno od takvih istraživanja provedeno je u sklopu projekta Europske promatračke mreže za teritorijalni razvoj i koheziju (ESPON), pod nazivom Pristup priuštivom i kvalitetnom stanovanju za sve ljude. Konačna verzija će biti objavljena sljedeće godine, ali preliminarni rezultati pokazuju da je Hrvatska jedna od najnepristupačnijih zemalja za najam stambenih nekretnina.
>> Brutalno rastu stanarine. "Traže i do 900 eura za 40 kvadrata"
Problem koji se istraživanjem htjelo ispraviti je činjenica da ne postoje sustavni podaci na razini cijele EU o priuštivosti stanovanja. Istraživanje kombinira metodu "struganja interneta", tj. pretraživanja internetom oglašenih cijena dugoročnog najma, i procjenu dohotka stanovništva na temelju BDP-a po stanovniku.
Prvo mjerenje se bavi pitanjem koliko se m² stambene nekretnine po prosječnoj cijeni može plaćati s obzirom na mjesečni dohodak (procijenjen na temelju BDP-a po stanovniku). U slučaju Hrvatske ne postoje podaci za sve županije, ali može se na temelju županija za koje postoje podaci već utvrditi da je najam u Hrvatskoj preskup.
Dubrovačko-neretvanska, Splitsko-dalmatinska, Šibensko-kninska, Zadarska, Istarska, Koprivničko-križevačka i Osječko-baranjska su jedne od najskupljih regija u EU, s obzirom na dohodak stanovništva. S 40 posto prosječnog mjesečnog dohotka u tim županijama se može plaćati stambena nekretnina manja od 30 m², po trenutnim cijenama.
Zagrebačka i Krapinsko-zagorska stoje nešto bolje. U njima je 40 posto prosječnog mjesečnog dohotka dovoljno za plaćanje najma stambene nekretnine između 30 i 50 m². Grad Zagreb i Primorsko-goranska županija su "najpovoljniji", a u njima se za 40 posto mjesečnog dohotka može plaćati nekretnina između 50 i 60 m².
Hrvati žive u malim i pretrpanim nekretninama. Tehnički razlog za to je što se u Hrvatskoj većinom grade male stambene jedinice, a posebno su male one građene još u Jugoslaviji. Financijski razlog za pretrpanost je to što je mladima preskup najam vlastite nekretnine, kao i kupnja.
Kada se uzme u obzir cijena po m², za prosječnu nekretninu od 100 m² u Dubrovačko-neretvanskoj, Splitsko-dalmatinskoj i Šibensko-kninskoj županiji trebaju više od dva prosječna mjesečna dohotka. U Istarskoj, Osječko-baranjskoj, Krapinsko-zagorskoj i Zagrebačkoj potrebno je između jednog i dva mjesečna dohotka za plaćanje najamnine stambene nekretnine od 100 m².
U Gradu Zagrebu i Primorsko-goranskoj županiji je potrebno "samo" između 70 i 80 posto prosječnog mjesečnog dohotka za najam nekretnine od 100 m². To je jeftino u odnosu na ostatak Hrvatske, ali još uvijek relativno skupo u odnosu na ostatak EU.
Okvirno postoje tri velike zakonitosti prema ovom istraživanju. Očito je da države istoka EU imaju većih problema s priuštivim najmom. To ne znači da je najam u njima skuplji nego u državama zapada EU, nego da najam treba izdvojiti veći dio mjesečnog dohotka.
Poljska, Bugarska, Rumunjska, Mađarska, Hrvatska i Slovačka su relativno skuplje od Njemačke, Francuske, Nizozemske itd. Druga zakonitost je da su regije u kojima se nalaze glavni gradovi, ili oko njih, relativno skuplje od ostatka države.
Postoje iznimke, poput Sofije, Varšave i Bratislave, koje su rezultat toga da se u glavnim gradovima tih država ostvaruje daleko veći dohodak nego u ostatku države. Također je veća vjerojatnost da će najam biti manje priuštiv u obalnim regijama nego kopnenim. To posebno vrijedi za države juga EU: Italiju, Španjolsku, Grčku i Portugal.
U Francuskoj je mediteranska obala najskuplja u državi, izuzev Pariza i okolice. U Hrvatskoj je također izražena podjela na jeftiniju unutrašnjost i skupu obalu. Utjecaj turizma je jedno od objašnjenja za to, ali s obzirom na to da ekstremno skupih regija ima u Mađarskoj i unutrašnjosti Poljske, nije jedini.
Cijela Europa se suočava sa stambenom krizom. Sve više ljudi teško može priuštiti rastuće troškove stanovanja. To je posebno slučaj u velikim gradovima, u državama istoka EU i u turističkim regijama.
Od 2015. su na razini EU cijene nekretnina narasle za 44 posto, što je više od rasta plaća u većini država. U nekim državama, većinom s istoka EU, cijene nekretnina udvostručile su se od 2015., pa i više. Hrvatska je jedna od tih država, a zadnjih nekoliko godina je u samom vrhu po godišnjim stopama rasta cijena nekretnina.
To "gura" sve više ljudi prema najmu, jer im kupnja vlastite nekretnine postaje neostvariva. To je dobro rješenje u nekim regijama: većini Njemačke i Austrije, sjeveru i unutrašnjosti Italije, Danskoj, Švedskoj, Norveškoj itd.
U velikom dijelu EU, posebno na istoku i jugu, stanarine su u odnosu na dohodak toliko velike da ni to nije rješenje. S obzirom na to, nije čudno ni da je prosječna dob kada mladi napuštaju roditeljski dom najveća na jugu i istoku EU, a najniža na zapadu i sjeveru. Hrvatska je rekorder, jer mladi napuštaju roditeljski dom s prosječno navršenih 31 godinu.
Ovo su prvi rezultati istraživanja, koje još ima određene nedostatke i "rupe". Konačni rezultati će biti objavljeni 2025., ali nema razloga za vjerovati da će se značajno razlikovati od sadašnjih.
Zaključci nisu neočekivani i ugrubo su u skladu s ostalim dosadašnjim pokušajima mjerenja problema (ne)priuštivosti stanovanja. Primjerice, prema izračunu Towergate Insurance, jedne od najvećih osiguravajućih kuća u Ujedinjenom Kraljevstvu, Hrvatska je druga najskuplja država u Europi po pitanju skupoće stambenih nekretnina za domaće stanovništvo.
Hoće li porez na nekretnine rast paušalnog oporezivanja apartmana povećati ponudu nekretnina za dugoročno stanovanje i dovesti do pada cijene, pitanje je za raspravu, kao i model implementacije tih poreza. Ali činjenicu da je stanovanje u Hrvatskoj nepriuštivo malo tko osporava.