Tko su zaštićeni najmoprimci, žrtve novog zakona ili paraziti koji žive na tuđi račun?

Foto:Patrik Maček/ Pixsell, M.P.Š./Index,

USKORO bi sabor mogao izglasati novi Zakon o najmu stanova, kojim se ukidaju tzv. zaštićeni najmoprimci. Prema popisu stanovništva iz 2011. godine u Hrvatskoj je bilo 3734 kućanstva sa zaštićenom najamninom u privatnim stanovima. Zakonom su uglavnom zadovoljni vlasnici stanova, koji bi u roku od pet godina u potpunosti mogli konzumirati svoje vlasništvo, dok su s druge strane najmoprimci izuzetno nezadovoljni jer smatraju da im je učinjena nepravda.

Filip Galić, pravni savjetnik Centra za javne politike i ekonomske analize (CEA) pojasnio nam je kakve točno promjene donosi novi zakon.

Što točno donosi novi zakon

"Novi zakon donosi nekoliko ključnih izmjena. Nakon 30.06.2023. prestaje postojati institut zaštićene najamnine. Uvodi se i postupno povećanje zaštićene najamnine u prijelaznom razdoblju od 01.07.2018. do 30.06.2023. i to za 1,2 iznosa zaštićene najamnine za svaku godinu.
Također, važno je napomenuti i da status zaštićenog najmoprimca prestaje na dan stupanja na snagu zakona ukoliko zaštićeni najmoprimac, njegov bračni drug ili maloljetni član obiteljskog domaćinstva ima u vlasništvu drugi useljiv stan ili kuću", kaže Galić.

Galić kaže da ovim izmjenama Zakona konačno dolazi kraj razdoblja u kojem vlasnici stanova nisu mogli u potpunosti raspolagati svojim vlasništvom.

"Može se reći da ovim odredbama konačno dolazi svojem kraju period u kojem vlasnicima stana nije bilo omogućeno da u cijelosti ispunjavaju svoje pravo vlasništva nad stanovima. To se primarno odnosilo na mogućnost da uđu nesmetano u posjed svojeg stana, te da od njega stječu dohodak u vidu tržišne najamnine. To, kao i činjenica da je zaštićenome najmoprimcu teže otkazati ugovor o najmu stana nego ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, drastično je snižavala cijene tih stanova, od kojih su mnogi stanovi bili na atraktivnim lokacijama, primjerice, u samom centru Zagreba.

Zakon, naravno, ne daje odgovor na sva pitanja, tako da će ostati na sudskoj praksi (ili tumačenju Hrvatskog sabora) što se točno smatra pod 'osiguranjem drugog odgovarajućeg stana', radi li se tu o tome da će biti dovoljno da najmodavac samo bude posrednik između najmoprimca i trećeg, hoće li on biti punomoćnik i aktivno voditi pregovore u ime najmoprimca ili će se osiguranje drugog odgovarajućeg smještaja konzumirati pukom pretragom oglasa i predlaganjem određenih stanova u koje bi najmoprimac mogao ući.

 

No ove izmjene i dopune su napokon korak (iako mali) u pravom smjeru, gdje je država, nakon više od 25 godina, konačno počela više obraćati pozornost na zaštitu vlasničkih prava. Može se reći da je do navedenih izmjena i dopuna došlo i pod pritiskom presuda donesenih pred Europskim sudom za ljudska prava. Bez obzira na navedeno, pozitivno je da će jedno rješenje koje je u svojoj suštini moralo biti samo prijelazno (postojanje zaštićenih najmoprimaca kao nositelja bivšeg stanarskog prava), biti konačno privedenom svojem kraju", kaže Galić.
 

"Žalosno je da danas u demokratskoj državi moramo podsjećati na nepovredivost vlasništva"

Igor Leskovar iz udruge Vlasništvo i posjed, koja okuplja vlasnike tih stanova, kaže da je žalosno što oni danas moraju podsjećati na nepovredivost privatnog vlasništva.

"Žalosno je što mi danas, u demokratskoj državi, članici EU-a, moramo nekoga podsjećati na osnovne postulate slobodnih društava - nepovredivost privatnog vlasništva. Ovo inzistiranje da žive u tuđem protiv volje vlasnika praktički je zazivanje neformalne eksproprijacije imovine, a u ime nečijeg prava na krov nad glavom. Mi nikome ne osporavamo pravo na krov nad glavom, ali to se pravo ne može ostvarivati na tuđi račun. Ono što nas dodatno boli su informacije da su neki od zaštićenih najmoprimaca svoje nekretnine prebacili na druge osobe, upravo kako bi mogli nastaviti koristiti naše", poručuje Igor Leskovar iz udruge Vlasništvo i posjed.

Iz Udruge podsjećaju i na presudu Europskog suda za ljudska prava kojom je naloženo da država obešteti stvarne vlasnike stanova i hitno promijeni zakon.

"Od presude Statileo v. RH kojom je Europski sud za ljudska prava naložio Republici Hrvatskoj da mora obeštetiti vlasnike stanova, ali i hitno promijeniti Zakon, prošlo je već četiri godine, a prema novom Zakonu, stvarni vlasnici nekretnina u svoje stanove neće moći ući još pet godina. Važno je istaknuti, sukladno svim presudama Europskog Suda za ljudska prava (ali i nedavnim pravomoćnim presudama hrvatskih sudova), vlasnici imaju pravo na novčanu odštetu za cjelokupno vrijeme boravka tzv. 'zaštićenih najmoprimaca' u njihovim stanovima, što će predstavljati vrlo ozbiljnu štetu po državni proračun. Svaki dan odugovlačenja s povratom imovine stvarnim vlasnicima uzrokovat će dodatnu štetu, a sve na teret poreznih obveznika. Procjenjuje se da je riječ o iznosima i do 200 milijuna kuna", stoji u današnjem priopćenju udruge Vlasništvo i posjed.

 

Stanari pisali Plenkoviću da povuče izmjene zakona: "Nismo komunistički profiteri"

S druge strane je Hrvatski savez udruga stanara (HSUS), koji predstavlja zaštićene najmoprimce. Oni su premijeru Plenkoviću uputili otvoreno pismo u kojem traže povlačenje zakona, zbog kojeg će, kako kažu, više od 10.000 građana biti obespravljeno i pretvoreno u beskućnike.

"Pretpostavljamo da ste i Vi odrasli u stanu na kojem su Vaši roditelji u bivšoj državi stekli stanarsko pravo i otkupili ga po desetak posto njegove tržišne vrijednosti. Pretpostavljamo da ćete se složiti da ni nas, ni Vas ili Vaše roditelje, koji smo u bivšoj državi bili nositelji stanarskog prava, nitko zbog toga nema pravo nazivati 'komunističkim profiterima'", poručuje HSUS Plenkoviću u otvorenom pismu.

Index je razgovarao s Jasnom Kovač, pravnom savjetnicom Hrvatskog saveza udruga stanara, koja kaže kako je cilj zakona deložacija oko 3000 obitelji koje su stekle stanarska prava na stanovima u nominalno privatnom vlasništvu.

Međutim, naglašava kako je samo sedam posto stanova u kojima žive obitelji sa stanarskim pravom u nominalnom vlasništvu izvornih vlasnika.

"S druge strane većina, oko 90 posto vlasnika stanova, kupili su članovi interesne skupine trgovaca stanovima za 10 posto tržišne vrijednosti, kao neuseljive stanove u kojima žive obitelji sa stanarskim pravom, s namjerom da lobiranjem ishode donošenje zakona koji će ozakoniti deložaciju, a kojom će prekupci stanova ostvariti ekstra profit od 90 posto vrijednosti stana. Mnogi trgovci prekupci su u nominalnom vlasništvu većeg broja stanova, pa nije teško izračunati o kakvom se ekstra profitu radi.

Stanovi su prodavani za 10 posto tržišne vrijednosti upravo zato jer je vlasništvo nominalno (od svih vlasničkih ovlaštenja ostao je samo upis u zemljišnu knjigu) i jer u njima žive obitelji koje se ne mogu deložirati, budući da su nositelji stanarskog prava. Ovo je takva sramota da se na takav način rješava ovaj dugogodišnji problem. Sva stanarska prava nekad su bila ista, ljudi su mogli mijenjati svoje privatno vlasništvo za stanarsko pravo. Tako je jedna gospođa svoju vlastitu kuću u Varaždinu zamijenila za stanarsko pravo u Zagrebu i sad bi trebala završiti na ulici.

Treba naglasiti kako mnogi vlasnici ovih stanova koje sad traže u povrat u životu nisu vidjeli te kuće i stanove. Vlasnicima stanarskih prava u nominalnom privatnom vlasništvu nije ni ponuđeno pravo prvokupa. Recimo, imamo slučaj liječnika koji ima stanarsko pravo kao zaštićeni najmoprimac pa kad je bolnica dijelila stanove svojim zaposlenicima, on nije uzeo stan jer je već imao stanarsko pravo.

Za ovaj se zakon najviše zalažu prekupci koji su najagresivniji, oni su pokupovali stanove s obiteljima unutra pa tko bi to radio da nisu u pitanju mutni poslovi? Onaj kome je trebao stan sigurno nije išao kupiti stan sa zaštićenim najmoprimcima unutra", rekla je Kovač.

Ministarstvo: Nije točno da će 10.000 ljudi završiti na ulici

U Ministarstvu graditeljstva Indexu su rekli da je netočan podatak da će zbog ovog zakona 10.000 ljudi završiti na ulici.

"Predložena rješenja iz Zakona omogućavaju višegodišnji prijelazni period upravo kako bi bilo dovoljno vremena za svakoga da se odluči o modalitetu svojeg stanovanja. U tom prijelaznom periodu zaštićeni najmoprimci pored pet sljedećih godina, od stupanja na snagu zakona, zadržavaju status zaštićenog najmoprimca uz postupno povećanje najamnine, dobivaju i državnu subvenciju pri plaćanju tržišne najamnine nakon isteka postojećeg statusa u trajanju dodatnih pet godina (uz imovinski i površinski cenzus) te prednost pred drugim zainteresiranim osobama prilikom davanja u najam ili prodaje stanova u vlasništvu JLPRS, RH ili iz programa POS-a. Osim navedenoga, RH i JLPRS će posebno brinuti o socijalnim slučajevima i hrvatskim braniteljima. Ovdje moramo istaknuti i da brojka od 10000 građana nije točna.

Predmetni stanovi oduvijek su bili i jesu u privatnom vlasništvu. Zaštita privatnog vlasništva temelj je zapadne kulture i štiti se svim međunarodnim poveljama kao i Ustavom RH. Iz tog razloga nije moguće propisati vlasnicima obavezu prodaje njihovih stanova. Propis koji bi tako nešto propisao bio bi protivan Ustavu RH i vratio bi Republiku Hrvatsku u socijalističko društveno uređenje koje smo napustili nakon osamostaljenja donošenjem novog Ustava RH. Na osnovi temeljnih ljudskih prava na vlasništvo donesene su i presude Europskog suda za ljudska prava, koje RH kao članica EU ne smije ignorirati. Upravo navedena ograničenja, ali i briga za naše građane, a sve u okvirima mogućnosti države, rezultirala su ovim prijedlogom Zakona kojim se na zakonit, pravičan i održiv način rješava problematika dviju potpuno suprotstavljenih strana.

Ističemo kako i u trenutno važećem zakonu, u dijelu koji nije mijenjan, postoji obveza najmodavca (vlasnika) koji namjerava prodati stan da daje pravo prvokupa zaštićenom najmoprimcu. Dakle, nitko prema predloženom Zakonu ne bi trebao ostati bez stana, o čemu se posebno brinulo", stoji u odgovoru Ministarstva za Index.