MLADI danas jedva plaćaju stanarine, čak i u cimerstvu, a do nekretnina sve teže dolaze. Prosječna isplaćena neto plaća u Hrvatskoj za ožujak je iznosila 1326 eura, navodi Državni zavod za statistiku, a prosječnu cijenu kvadrata stana u Zagrebu čine otprilike dvije takve plaće.

Hrvatska, iz nekog razloga, ima gotovo najveći rast cijena nekretnina u čitavoj Europskoj uniji. Potražnja je i dalje velika, a ljudi i dalje žele ulagati u nekretnine. Stoga smo pitali agente za nekretnine za osvrt na trenutačno stanje tržišta s ciljem prenošenja aktualnih i korisnih informacija za sve koji o nekretninama razmišljaju. Razgovarali smo s Martinom Mataić, iz agencije Opereta, i Lukom Pricom, vlasnikom agencije Starling nekretnine.

Martina je 21 godinu radila u banci na poslovima razvoja stambenih kredita, što je zahtijevalo izvrsno poznavanje tržišta nekretnina, a već šest godina direktno radi s klijentima u Operetinom timu. "Privukla me dinamičnost tržišta nekretnina", dodala je.

Luka se nekretninama bavi već 11 godina. "Moja karijera započela je radom u nekoliko različitih agencija, gdje sam stekao dosta iskustva i znanja potrebnih za pokretanje vlastitog biznisa", rekao je. Luka je 2016. otvorio vlastitu agenciju, odnosno Starling nekretnine. 

"Tempo izgradnje ne prati potražnju"

Zamolili smo ih da prokomentiraju trenutne cijene na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, a posebno u Zagrebu. I Martina i Luka se slažu da tržište nekretnina karakteriziraju visoke cijene. Martina je navela te obrazložila nekoliko ključnih faktora koji utječu na to. Prije svega, tvrdi da postoji velika potražnja za stambenim prostorima, naročito u urbanim sredinama poput Zagreba.

Kao drugi razlog visokih cijena navela je ograničenu ponudu novih nekretnina. "Iako se stalno grade novi stambeni objekti, tempo izgradnje ne prati u potpunosti potražnju", tvrdi. Za kraj je dodala inflaciju i rast cijena građevinskog materijala. "Povećani troškovi izgradnje prenose se na krajnje kupce, čime se cijene nekretnina dodatno povećavaju", smatra.

Luka je, uz navedene faktore, dodao da je zagrebačko tržište posebno dinamično zbog svoje popularnosti kao glavnog grada. "Pogotovo nakon ulaska u eurozonu", rekao je. Smatra da bi se potražnja mogla dodatno povećati. "Ako plaće nastave rasti, a smanje se kamate na kredite", tvrdi.

"U Zagrebu, cijene su više u atraktivnim kvartovima kao što su Trnje, Trešnjevka - jug, Trešnjevka - sjever i Maksimir", dodala je Martina.

Prognoziraju period cjenovne stagnacije

Zanimale su nas njihove prognoze o rastu, stagnaciji ili možda padu cijena te isplativosti kupnje nekretnine trenutno. "Trendovi ukazuju da je pred nama period cjenovne stagnacije, odnosno cijene ne bi trebale značajnije padati niti rasti. Barem ako pričamo o second hand tržištu (tržište rabljenih nekretnina, op.a)", tvrdi Luka.

Smatra da je velika potražnja za novogradnjom, naročito na traženijim lokacijama, pa će njene cijene ostati stabilne s blagom tendencijom rasta. 

"Nekretnine se na našem području smatraju sigurnom dugoročnom investicijom", kaže Martina. Smatra da se pokazalo da cijene nekretnina dugoročno imaju tendenciju rasta čak i kada prolaze kroz kratkoročne fluktuacije, no također očekuje stagnacije.

Tvrde da je najbolje vrijeme za kupnju nekretnine u kojoj ćete živjeti onda kada si ju možete priuštiti. Martina kaže da je važno procijeniti svoje financijske mogućnosti i uzeti u obzir iznos kapare, troškove javnog bilježnika te porez na promet nekretnina.

"Kamatne stope na hipotekarne i stambene kredite trenutno su fiksne cijeli rok", tvrdi Martina. Kaže da klijenti stoga jednostavno mogu izračunati mjesečne obveze do kraja roka otplate kredita i uskladiti ih sa svojim mogućnostima. 

"Ako je to nekretnina koju gledate kao investiciju, jako je popularno kupovati nekretnine u izgradnji jer se kod investitora mogu ostvariti određeni popusti ako kupite nekretninu prije nego što je izgrađena", zaključuje Luka. Smatra da takvoj nekretnini, kada je završena, cijena raste.

"Kupce ljuti posljedica loših odluka"

Zanimalo nas je žale li se kupci na cijene. Luka tvrdi da često naiđe na razočarane klijente koji su shvatili da su ipak trebali kupiti nekretninu prije možda koju godinu, a nisu jer su očekivali pad cijena, što se nije dogodilo. "Posljedica loše odluke ih ljuti. Ipak, razumiju da su cijene često odraz tržišnih uvjeta i ekonomskih faktora", zaključuje Luka. 

Martina smatra da se najviše žale zbog nedostatka dostupnih nekretnina koje zadovoljavaju njihove potrebe i kriterije. Naime, tražene lokacije i kvalitetnije nekretnine brzo se prodaju, što drugim kupcima ne ostavlja puno izbora. "Uz kupnju starogradnje dolaze i dodatni troškovi održavanja i renovacije", kaže ona. 

"U svim kupoprodajama osnova je pružanje jasnih i transparentnih informacija o cijenama, uvjetima i dodatnim troškovima, što može pomoći kupcima da bolje razumiju tržište i donesu informirane odluke", smatra Martina. Kaže da u svom poslovanju uvijek pomažu kupcima da razmotre i alternative koje će odgovarati njihovim budžetima.

Prodavači ciljano postavljaju više cijene

Tvrde da su prodavači otvoreni za pregovore o cijenama. "Fleksibilnost ovisi o različitim faktorima", smatra Martina. Tvrdi da to uključuje lokaciju nekretnine, njezino stanje, kvadraturu, ali i razumijevanje samog prodavatelja. "Mnogi kupci očekuju i traže popust, što prodavatelji uzimaju u obzir prilikom formiranja početne cijene", zaključuje Martina.

Luka kaže da je uobičajena praksa da prodavači postavljaju više početne cijene s očekivanjem da će se dogovoriti niža konačna cijena. "Ipak, gdje živimo, postoji kultura pregovaranja. Uvijek treba pokušati s cjenkanjem", dodaje. 

Tvrdi da to nije slučaj kod novogradnje, gdje je većinom oglašena cijena i ona konačna, a eventualno postoji mogućnost ostvarenja popusta na oblike i dinamiku plaćanja, ali to se sve unaprijed zna.

Evo savjeta i trikova za cjenkanje

Martina je podijelila s nama zanimljive trikove i savjete prilikom upuštanja u pregovaranje. Smatra da je prije samih pregovora važno istražiti tržište i saznati prosječne cijene sličnih nekretnina. "To će vam pružiti dobru osnovu za pregovore", zaključuje.

"Ne pokazujte preveliku hitnost ili previše entuzijazma jer to može smanjiti vašu pregovaračku moć", kaže Martina upozoravajući da pregovaranje iziskuje strpljenje. "Ponudite razloge za sniženje cijene", savjetuje. Smatra da treba istaknuti nedostatke ili potrebne popravke na nekretnini te ih iskoristiti kao argumente za sniženje cijene.

Martina tvrdi da morate biti spremni na kompromis i razmatranje mogućnosti od kojih će obje strane profitirati. "Pregovaranje je dvosmjerni proces", zaključuje.

Luka podsjeća da pregovori predstavljaju i određeni rizik. "Dok vi pregovarate, može naići drugi kupac i dati bolju ponudu i kupiti nekretninu", kaže. Smatra da se pregovori moraju odviti precizno i brzo kako bi se postigla što bolja cijena u što kraćem vremenu, a važno je dobro procijeniti svoju poziciju prije samog pokušaja pregovaranja.

Pregovori su teži na obali

Pitali smo ih jesu li prodavači otvoreniji za cjenkanje ovisno gdje se u Hrvatskoj nekretnina kupuje. "Prodavači u ruralnim područjima ili manjim gradovima su često otvoreniji za pregovore u usporedbi s onima u većim gradovima kao što su Zagreb ili Split te na turistički razvijenim područjima", tvrdi Luka. Manja potražnja, kaže, olakšava pregovore. 

"Dijelovi Slavonije, kao i unutrašnjost Dalmacije, poput Dalmatinske zagore, često imaju manje aktivno tržište pa su prodavači skloniji pregovorima o cijeni", kaže Martina. Osim na atraktivnom zagrebačkom tržištu, pregovori su teži na obali. "Prodavači su manje skloni cjenkanju zbog velike potražnje, osobito od strane stranih kupaca", podijelila je Martina. 

Cijena se uglavnom može spustiti 5-10%

Naravno, zanimalo nas je koliko se iz njihovog iskustva zaista cijene spuste u praksi. Oboje tvrde da je to najčešće od 5 do 10%. "Prema našim podacima, za travanj 2024. prosječni postotak sniženja cijene je bio 5.2 posto, dok je za prva četiri mjeseca 2024. prosječni postotak sniženja cijene iznosio 8.5 posto", podijelila je Martina s nama.

"U nekim slučajevima, posebno kada je prodavač motiviran ili kada nekretnina duže stoji na tržištu, cijena može biti snižena i više od uobičajenih deset posto", kaže Luka. Naravno, na mogućnost spuštanja cijene utječu razni faktori, poput lokacije i stanja nekretnina, slažu se.

Lakši su pregovori za kupnju kuće

Za kraj, zanimalo nas je je li lakše spustiti cijenu stana ili kuće. Martina je s nama podijelila statistiku. Naime, na tržištu nekretnina u 2023. godini ostvarene su 57.554 kupoprodaje građevinskog zemljišta, stanova/apartmana i stambenih kuća.

Kaže da je najveći broj transakcija otišao na kupoprodaje stanova i apartmana, odnosno čak 49% ukupnog broja promatranog segmenta. Kupoprodaja građevinskih zemljišta obuhvatila je 43% ukupnog broja transakcija. Stambene kuće zauzimaju tek 8% promatranog kupoprodajnog segmenta.

Jasno je iz navedenog da je potražnja za kupnju kuća značajno manja od potražnje za stanovima. "Prodavači kuća samim time su i skloniji pregovorima o cijeni", zaključuje Martina.

Luka također smatra da ćete pri kupnji kuće naići na veće mogućnosti sniženja cijena. "Kuće obično zahtijevaju veće održavanje i često imaju veće troškove za potencijalne kupce, što ostavlja više prostora za pregovore", tvrdi. Luka kaže da je nakon korone porasla potražnja za kućama, no stanovi su i dalje puno traženiji.