MI SMO kao narod poznati po tome da volimo živjeti u svom. Čak 90% građana živi u svojoj nekretnini i po tome smo u europskom vrhu. Nisam ni ja iznimka. Radije biram živjeti u vlastitom malom stanu nego biti podstanar 20 godina. Uz to bismo, ako je moguće, rado imali i još jednu nekretninu za odmor. A kad djeca odu na fakultet u drugi grad – evo dobrog povoda za kupovinu još jedne nekretnine. Ponekad se pokaže povoljnije kupiti studentu stan u drugom gradu nego plaćati skup najam. A ako se i student vrati u rodni grad, stan će se iznajmljivati i eto dodatne zarade od rente.

Znam neke koji su, što uz pomoć roditelja, što vlastitim radom, uglavnom u 20 i više godina poduzetništva stekli značajnu imovinu. Ali to je samo jedna Hrvatska.

Mnogi kažu da nikad nije bilo teže doći do svog stana. Je li stvarno tako?

Druga Hrvatska su oni koji još u tridesetima žive s roditeljima. Kad osnuju svoju obitelj, eventualno naprave vlastiti ulaz ili urede potkrovlje, ako imaju takvu mogućnost, i nastavljaju živjeti u zajednici. Neki će na kraju ipak izaći iz takvih zajednica, ali za to tek trebaju steći uvjete za stambeni kredit, najčešće u kasnim tridesetima. To su onda stambeni krediti koji traju uglavnom do penzije. 

Mnogima koji se upravo ovih dana odlučuju na kupovinu stana to izgleda kao nemoguća misija. Kažu da nikad nije bilo teže doći do svoje nekretnine. Objašnjenje je vrlo logično – i cijene stanova i kamatne stope na stambene kredite rastu već dvije godine. No je li to baš tako?

Cijene stanova i kamatne stope na stambene kredite prilično su se mijenjale zadnjih 20-ak godina. Još kad se uzme u obzir da je čak 200 tisuća hrvatskih građana ostalo bez posla tijekom ekonomske krize koja je počela 2009., mogla bi se napisati cijela knjiga o tome kad je kome bilo jednostavnije kupiti svoju nekretninu na kredit.

2002. stan na Trešnjevci je bio 1000 eura po m2

Zato ćemo usporediti tri razdoblja za koja imamo osobna iskustva, a to su 2002., 2021. i 2023. godina. Za ovaj tekst poslužit će nam neki podaci koje je na svom blogu objavila moja prijateljica i poznata blogerica Sandra Ferenščak.

Za početak vraćamo se u 2002. kad je Sandra kupila stan u zagrebačkom kvartu Trešnjevka za danas nezamislivih 1000 eura po kvadratu. Stan ima 50 kvadrata pa je ukupna cijena iznosila 50.000 eura. 

Oni koji su tada uzimali stambeni kredit znaju da je to bila vrlo teška misija. Uglavnom se tražilo učešće, odnosno plaćanje u gotovini čak i do 40 posto vrijednosti stana. Naravno, tu su i nezaobilazni jamci, često dva, a ponekad i jamac sudužnik, koji bi povećali kreditnu sposobnost.

Mnogima danas može biti šokantno što je tadašnja kamatna stopa iznosila 8 posto. Srećom, tijekom otplate se smanjivala tako da se s vremenom spustila na prihvatljive razine.

Da bismo lakše usporedili ta tri razdoblja, pretpostavit ćemo da je stan u cijelosti kupljen na kredit.

Na rok od 30 godina Sandrin mjesečni anuitet iznosio bi oko 365 eura. Važno je znati da je tada prosječna hrvatska plaća bila oko 500 eura (tadašnjih 3750 kuna). To znači da je mjesečni anuitet za taj stan iznosio oko 73% tadašnje prosječne plaće. Nije ni čudo što su banke tražile veliko učešće i više jamaca jer je prosječnom zaposleniku bilo gotovo nemoguće dobiti kredit uz tako veliku kamatnu stopu.

Od 2002. do 2021. puno toga se događalo. Još tamo davne 2006. i 2007. znam neke koji su uzimali kredite uz kamatnu stopu od 5 posto, koja je u par godina narasla na 6 ili čak preko 7 posto. Tada je bilo popularno uzeti i kredit na temelju stambene štednje na koju je država davala poticaje pa ste na taj način mogli dobiti povoljniju kamatnu stopu od oko 3 ili 4 posto. Znam i ljude koji su do svoje nekretnine tih godina upravo došli kombiniranjem dvaju kredita. Druga opcija je bila uzeti kredit u švicarskim francima jer mnogi, uključujući i mene, tada nisu bili kreditno sposobni za kredit u eurima.

U međuvremenu su i cijene stanova rasle, osim od 2008. do 2015. kad su cijene kvadrata stanova u Hrvatskoj padale, a u Zagrebu za čak 30-ak posto.

2021. bila je zlatno doba kamatnih stopa

Preselimo se u 2021., za koju bismo mogli reći da je bila "zlatno doba kamatnih stopa" u Hrvatskoj. Tada je još uvijek bio aktualan APN, koji je omogućio kupovinu stanova na kredit uz državne poticaje. Mnogo je parametara utjecalo na niske kamatne stope pa su mnogi građani uspijevali uzeti stambene kredite uz kamatnu stopu od svega 2% čak i bez APN-a.

Naravno, 2021. cijena stana bila je puno viša od 1000 eura po kvadratu. Kad se uzmu u obzir službeni podaci o promjenama cijena stana u Zagrebu, od 2002. do 2021. rast je u prosjeku bio gotovo 130 posto. To znači da bi cijena Sandrinog stana u tom trenutku bila oko 2300 eura po kvadratu. To bi dalo ukupnu vrijednost stana od 115.000 eura. Pod tim uvjetima mjesečni anuitet iznosio bi oko 425 eura.

Uz prosječnu hrvatsku plaću od oko 950 eura (oko 7150 kuna), tada je rješenje stambenog pitanja bilo puno lakše nego 2002. Na otplatu kredita mjesečno bi otpalo oko 45% plaće, za razliku od spomenutih 73% u odnosu na plaće otprije 20-ak godina.

Osim u Zagrebu, značajno su porasle i cijene u drugim većim gradovima pa su se mnogi selili u predgrađa ili obližnje manje gradove. Neki su se moji prijatelji preselili iz Zagreba u Samobor ili Veliku Goricu jer se ondje kvadrat stana 2021. još mogao službeno naći za 1700 eur/m2, a oni koji su mogli dio stana platiti u gotovini još uvijek bi na takvu cijenu mogli dobiti 200-300 eura nižu cijenu kvadratnog metra novogradnje. Naravno, takav način kupovine, dok se zgrada još nije ni počela graditi pa se ne možeš upisati u vlasnički list, nosi i izvjestan rizik. Ali građani su tražili način da uhvate zadnji val jeftinijih nekretnina.

I zaista - već sljedeće godine - dolazi zaokret. 

Trenutna cijena tog stana na Trešnjevci je 3300 eura po m2

Od kraja 2021. dolazi i do rasta kamatnih stopa i do velikog rasta cijena stanova. Samo tijekom 2022. cijene stanova rasle su čak 17.9%. U prvih šest mjeseci ove godine cijene su nastavile rasti u prosjeku oko 6 posto, a za procjenu trenutne cijene oslonit ćemo se na neke procjene i na cijene sličnih stanova.

Trenutno se prodaje stan vrlo sličan Sandrinom u njenom kvartu. Tražena cijena je 3300 eura za m2. Poznato je da stvarna kupoprodajna cijena bude oko 10 do 15 posto niža od tražene. Zato možemo realno pretpostaviti da bi danas cijena Sandrinog stana bila oko 3000 eura.

Trenutno se još uvijek mogu pronaći stambeni krediti uz kamatnu stopu od 4 posto pa ćemo procijeniti koliko je lako ili teško današnjim kupcima priuštiti sebi stan.

Pod istim uvjetima kao u prijašnjim slučajevima, odnosno kredit na 30 godina - to bi značilo mjesečni obrok od 715 eura. Uz trenutno prosječnu mjesečnu plaću od oko 1150 eura, mjesečni anuitet raste na 62% mjesečne neto plaće.

U tablici su prikazana sva tri promatrana slučaja. Lako se vidi da je tijekom posljednje dvije godine postalo mnogo teže riješiti stambeno pitanje pomoću kredita. Može se vidjeti i da je početkom 2000-ih kupovina stana pomoću kredita bila još teža zbog visoke kamatne stope. Mi smo za primjer uzeli kredit na rok od 30 godina. Da smo kao primjer uzeli kredit na 20 godina, mjesečni anuitet bio bi viši, ali bi iznos vraćenih kamata bio znatno niži. Zato su se mnogi s većim primanjima odlučivali na što kraći rok otplate.

U zadnjem retku u tablici je ukupan iznos vraćenog kredita pod pretpostavkom da se kamatne stope nisu i neće mijenjati. U realnosti, oni koji su prije 20 godina uzimali kredit sada plaćaju dosta niže anuitete jer im se u međuvremenu kamatna stopa smanjila.

S druge strane, mnogi koji su 2021. uzimali stambeni kredit uzeli su ga uz fiksnu kamatnu stopu na određeno razdoblje, 5 ili 10 godina, a nakon toga mogu očekivati rast kamatnih stopa.

Što građani mogu očekivati u budućnosti?

Ako imate fiksnu kamatnu stopu do kraja otplate, anuitet vam se neće mijenjati. S godinama bi vam realno trebalo biti lakše otplaćivati kredit jer se očekuje rast plaća.

Mnogi imaju kredit s promjenjivom kamatnom stopom ili kombinacijom fiksne i promjenjive kamatne stope pa uskoro mogu očekivati rast kamatnih stopa na stambene kredite.

Ako vam kamatna stopa ovisi o euriboru, on je od kraja 2021. već narastao za 4.5 postotnih bodova. Da ne postoji zakonsko ograničenje koje kaže da maksimalna kamatna stopa na stambene kredite smije biti za trećinu veća od prosječne, kamatne stope bi vam već otišle u nebo.

Većini građana koji su uzimali kredite do kraja 2022. kamatna stopa ovisi o NRS-u (nacionalna referentna stopa). I vama uskoro slijedi rast kamatnih stopa. Pojednostavnjeno, NRS ovisi o tome koliku kamatnu stopu banke nama obračunavaju na naše štednje. Dok se oni koji štede vesele što kamatne stope na oročenu štednju napokon rastu, to onima koji imaju kredite s promjenjivom kamatnom stopom vezanom uz NRS nije pozitivna vijest.

Da biste dobili dojam koliki je utjecaj kamatne stope, evo usporedbe. Pretpostavimo da vam je ostalo još 20 godina otplate do kraja i da vam je ostalo oko 100.000 eura glavnice. Uz kamatnu stopu od 2%, vaš mjesečni anuitet iznosi oko 505 eura, ali uz kamatnu stopu od 4%, raste za 100 eura, na otprilike 605 eura.

Zaključak

Nakon ove (pojednostavnjene) analize može se zaključiti da je danas mladima teško riješiti stambeno pitanje, a pogotovo u odnosu na prije dvije godine. Ako se ovakav trend rasta kamatnih stopa i cijena nekretnina nastavi, to će sljedeće godine biti još teže.

Iako se čini da je zbog današnjih visokih cijena nekretnina nekad to bilo lakše, kamatne stope su 2002. bile znatno veće nego danas i tada je bilo još teže riješiti stambeno pitanje kreditom.

Ovaj tekst napisao sam na temelju Sandrinog, mog i iskustva nekih mojih poznanika i prijatelja koji žive u Zagrebu i okolici. U nekim gradovima, pogotovo na Jadranu, mogućnost kupovine stanova još je teža. Zato se često događa da nekretnine u Hrvatskoj kupuje ona jedna Hrvatska, a druga Hrvatska o tome može samo sanjati dok vlastiti stan, kuću ili imanje ne dobije - od nasljedstva.

****

Tekst je nastao u suradnji sa Sandrom Ferenščak Tetkom, koja je na tu temu pisala u svom blogu

P.S. Preporučujem oprez

Zanimljivo je da se neki građani danas odlučuju na što dulje vrijeme otplate kredita iako imaju velika primanja i mogli bi skratiti vrijeme otplate i tako u konačnici platiti manju kamatu. To je posljedica dviju činjenica.

Prva, zbog zakonskih ograničenja građani koji sada uzimaju stambene kredite dobivaju fiksne kamatne stope za cijelo vrijeme otplate, svih 30 godina. To je zato što postoji zakonsko ograničenje na promjenjive kamatne stope pa se bankama više isplati nuditi fiksne kamatne stope.

Druga, inflacija je u zadnje dvije godine veća od 20 posto, ali toliko otprilike iznosi i prosječan rast neto plaća.

Zato neki razmišljaju: "Umjesto da skratim vrijeme otplate pa plaćam mjesečno veći anuitet i brže se riješim kredita, biram otplatu na dulje razdoblje i zato mjesečno manji anuitet. Ako se inflacija nastavi i ako nam se i plaća poveća, to znači da će nam s godinama taj udio anuiteta u plaći biti sve manji i manji. Ako se ovakav trend nastavi, anuitet će nakon 20-ak godina pasti na 20-25 posto plaće i to mi stvarno neće biti velik izdatak."

Svakako preporučujem oprez pri ovakvom razmišljanju. U ljudskoj je prirodi da ono što nam se trenutno događa stvara jake impresije. Tako i sada u doba vrlo visoke inflacije vjerujemo da će se ovako visoka inflacija nastaviti i u sljedećih 5, 10 ili više godina. Činjenica je da se u prosjeku svakih 4-5 godina javlja neki oblik krize, bilo da se radi o visokoj inflaciji, recesiji, itd. Sve krize kako su došle, tako su i prošle i pojavile su se neke nove krize s novim obilježjima. Mi ne možemo unaprijed znati kakva će gospodarska situacija biti za 10 godina, tako da je važno oprezno donositi odluke s dugoročnim posljedicama. A uzimanje stambenog kredita na 20 ili 30 godina to sigurno jest.