NEKRETNINSKA kriza u Kini tinja već godinama. Od 2021. se nižu veliki nekretninski giganti koji nisu mogli vraćati dugove. Evergrande, Sunac, Fantasia, Modern Land, Shimao, CIFI Holdings i Country Garden su neka od najpoznatijih imena golemog nekretninskog sektora Kine, a svaka od navedenih kompanija jednom ili više puta u zadnje 3-4 godine nije mogla vratiti dospjeli dug po obveznicama, što je instrument zaduživanja.

Krajem siječnja ove godine je Evergrande, jedna od najpoznatijih i nekada druga najveća po prihodima, službeno završila u likvidaciji. To je bila odluka suda u Hong Kongu jer ni nakon nekoliko pokušaja nije dostavljen održiv plan restrukturiranja duga, koji se procjenjuje na 300 milijardi dolara.

Isti sud je 27. svibnja trebao donijeti odluku o likvidaciji Kaiso Groupa, jedne od već spomenutih kompanija koje su zadnjih godina objavljivale da ne mogu vraćati dospjele dugove. Ali je odluka o likvidaciji odgođena za 24. lipnja, bez službenog objašnjenja odgode.

Likvidacija nekretninskog giganta odgođena, nije objašnjeno zašto

Likvidaciju je sud mogao proglasiti zbog duga iz 2023. u iznosu od 750 milijuna dolara bez kamata. Naime, Kaisa ima drugi najveći inozemni dug među nekretninskim kompanijama Kine, nakon Evergrandea koji je likvidiran krajem siječnja ove godine.

Poslovanje kompanije je u velikom padu, s gubitkom od 2.7 milijardi dolara u 2023. i dugom koji je skoro isti kao ukupna vrijednost imovine kompanije. Također je i prva nekretninska kompanija iz Kine u povijesti koja u jednom trenutku nije mogla platiti dug po obveznicama u dolarima, još "davne" 2015. Već tada je bila na rubu likvidacije, no u zadnji trenutak je ona izbjegnuta.

Još u listopadu 2023. je jedan od odvjetnika kompanije kojoj Kaisa nije platila dug na sudu u Hong Kongu ustvrdio da bi u slučaju likvidacije kreditori (oni kojima kompanija duguje) dobili samo 5 posto svog novca natrag, prema navodima Reutersa. Ukupni inozemni dug je u trenutku te izjave iznosio 12 milijardi dolara, a do danas se stanje po tom pitanju nije popravilo.

Središnja banka Kine ulaže velike napore da bi "ubrizgala" novce za spašavanje nekretninskog sektora

Kineska država pokušava spasiti nekretninski sektor, koji čini oko petine ukupnog BDP-a, na sve moguće načine. Prije nekoliko dana je najavljen paket mjera vrijedan čak 42 milijarde dolara, ne prvi takav, ali nedvojbeno najizdašniji.

Središnja banka Kine je obećala uvesti monetarnu politiku kojom bi pomogla lokalnim vlastima da preko lokalnih državnih kompanija (eng. State-owned enterprises) kupuju dovršene, ali neprodane nekretnine po "razumnoj" cijeni. Ta operacija će se vršiti preko komercijalnih banaka, koje će uzimati zajmove u središnjoj banci da bi posudile novac lokalnim vlastima. Time se planira generirati novih 69 milijardi dolara duga.

Druga politika je smanjenje najnižeg omjera predujma za osobne stambene kredite na nacionalnoj razini, s minimalno 20 posto na minimalno 15 posto,  a za drugu stambenu nekretninu s 30 posto na 25 posto.

Treća je ukidanje donje granice za kamate na osobne stambene kredite na nacionalnoj razini - uspostavljat će se potpuno slobodno i tržišno. Do sada su banke imale određenu minimalnu kamatu za nekretninske kredite ispod koje nisu smjele ugovarati.

Nove 42 milijarde dolara poticaja su zapravo samo dodatak na dosadašnjih 129 milijardi dolara od početka projekta u kojem Središnja banka Kine daje zajmove komercijalnim bankama da bi one dale zajmove lokalnim vlastima, tj. lokalnim državnim kompanijama, koji je počeo u siječnju ove godine.

Cijene novih nekretnina padaju mjesecima

Puzajuću nekretninsku krizu u Kini se može primijetiti iz podataka o cijenama. Nove stambene nekretnine bilježe pad cijene od 3.1 posto na godišnjoj razini u travnju, što je ubrzanje pada u odnosu na prethodni mjesec (-2.2 posto).

To je deseti uzastopni mjesec pada cijena i najoštriji od 2015., unatoč spomenutim mjerama Središnje banke Kine i raznim mjerama potpore iz Pekinga. U nekim gradovima je pad posebno izražen, primjerice u Shenzhenu iznosi 6.7 posto na godišnjoj razini, a u Guangzhouu 6.9 posto.

U odnosu na prosjek cijena iz 2010., rekord je dostignut u srpnju, kolovozu i rujnu 2023., kada su bile za 46 posto veće. Zbog višemjesečnog pada su u travnju ove godine 35 posto veće nego u 2010. te su se vratile na razinu s kraja 2018.

Velika serija loših vijesti za nekretninski sektor zadnjih godina

Prethodne tri godine su obilježile loše vijesti po pitanju održivosti nekretninskog sektora u Kini. Osim na početku spomenutih serija objava velikih nekretninskih kompanija da ne mogu vraćati dugove, tijekom 2022. su stanovnici masovno prestajali vraćati kredite za kupljene nekretnine koje još nisu izgrađene, a zbog financijskih problema kompanija je izgradnja sasvim stala.

Standard u Kini je da se nekretnine plate prije samog završetka izgradnje, čak i prije samog početka izgradnje. Kupci su bili voljni plaćati unaprijed zbog toga što su cijene stalno rasle, pa bi od početka izgradnje i plaćanja do kraja izgradnje vrijednost nekretnine narasla.

Time bi oni praktički zaradili jer bi za izgradnju platili nižu cijenu nego što bi bila konačna tržišna cijena kada bi nekretnina bila izgrađena. To je omogućavalo kompanijama da financiraju dio gradnje samom prodajom nekretnina i prije nego što su izgrađene. Nekretninskim kompanijama je taj način financiranja projekata isplativiji od zaduženja kod banaka.

Taj model je sada narušen zbog kontinuiranog pada cijena, probijanja rokova gradnje i općenito potpunog otkazivanja nekih projekata. Ranije spomenutim mjerama upumpavanja novca Središnja banka Kine pokušava riješiti upravo probleme pada potražnje za nekretninama i velikog broja projekata koji su stali.

Situacija je imala i pomalo komične elemente jer su neke nekretninske kompanije oglašavale da će plaćanje za nekretnine prihvatiti u pšenici i luku. Jedna kompanija, Poly Real Estate, nudila je kupcima na poklon svinju od 100 kilograma ako kupe stambenu nekretninu u njihovom stambenom projektu koji se nalazio u Lianyungang, u pokrajini Jiangsu.

Nitko ne želi širenje kineske nekretninske krize 

Problemi s nekretninskim sektorom Kine se mogu sažeti u jednoj izjavi. "Koliko ima praznih domova trenutno? Svaki stručnjak daje vrlo različite brojke, a najekstremniji vjeruju da je trenutni broj praznih domova dovoljan za 3 milijarde ljudi."

"To je možda pretjerana procjena, ali 1.4 milijarde ljudi (trenutno stanovništvo Kine) ih vjerojatno ne može ispuniti", izjavio je He Keng, bivši zamjenik čelne osobe u Nacionalnom zavodu za statistiku Kine na jednom poslovnom forumu, prema navodima Reutersa.

Nastanak nekretninskog balona je postao očit puno prije trenutnih problema, pa je tako država još 2020. uvela tzv. "tri crvene linije", politike kojima se htjelo kontrolirano "ispuhati" balon.

Za sada Kina uz velike napore i troškove pokušava donekle stabilizirati situaciju, ali se ne vide znakovi prestanka trenutnih loših uvjeta. Početak ove godine je obilježila likvidacija jednog nekretninskog giganta, a sredinu jedva izbjegnuta likvidacija drugog (iako je nepoznat razlog odgode).

Mogući efekt lavine na gospodarstvo Kine bi se svakako prelio na SAD i EU pa, unatoč trgovinskim razmiricama, tarifama, carinama i sukobu oko proizvodnje mikročipova, potpuni kolaps nekretninskog sektora u Kini žele izbjeći svi.