NEKRETNINE su jedna od najvažnijih stvari u životu prosječnog građanina Hrvatske, a vlasništvo nad bar jednom nekretninom mnogima je ključan životni cilj. Hrvati ponosno ističu kako preko 90 posto ljudi u Hrvatskoj živi u vlastitoj nekretnini. Taj podatak se često spominje prilikom usporedbe života s bogatijim zemljama, u kojima je postotak vlasništva u pravilu manji.

No, samo pitanje vlasništva nije dovoljno da bi se usporedila kvaliteta stanovanja među državama. Postoji puno faktora koji se mogu uzeti u obzir, a jedno od najvažnijih je sama veličina nekretnine. Točnije, koliko životnog prostora ima osoba u metrima kvadratim.

Životni prostor po osobi u hrvatskim gradovima jedan od najmanjih u EU

Pitanje životnog prostora, prikazano prosječnom površinom stambenog prostora po osobi, posebno je važno u gradovima. To je podjednako dobra mjera kvalitete stanovanja kao što je samo pitanje vlasništva jer znači da ljudi mogu priuštiti više prostora i da se mladi ranije iseljavaju iz roditeljskog doma.

Stanovi u hrvatskim gradovima su mali i prenapučeni. Najmanja površina životnog prostora po osobi u m2 je u Splitu, 25 m2. U Slavonskom Brodu i Rijeci je stanje nešto bolje (27 m2), u Zagrebu svaka osoba ima 28 m2 prostora na raspolaganju za stanovanje, a u Osijeku 31 m2.

Nema podataka na razini cijele Hrvatske, ali se može pretpostaviti da je između 28 i 29 m2. To je među najmanjim prosječnim površinama životnog prostora u EU.

Francuzi imaju na raspolaganju čak 48 m2 životnog prostora u prosjeku, a najmanje u Parizu, 36 m2. Stanovnici gradova Latvije, Finske, Portugala, Njemačke i Švedske imaju 40 m2 i više na raspolaganju.

Od hrvatskih gradova više kvadrata po stanovniku imaju ljudi u gradovima Poljske, Slovenije, Estonije, Mađarske, Španjolske i Italije. Jedine države s manjim životnim prostorom od Hrvatske (za koje ima podataka) su Češka, Slovačka i Bugarska.

Prevelika cijena za kupnju, ali i za najam

Hrvatska ima jedan od najvećih postotaka vlasništva nad nekretninama u EU, pa čak i u svijetu. 91.1 posto ljudi živi u vlastitoj nekretnini, a taj postotak je čak rastao od 2010., kada je 88.2 posto ljudi živjelo u vlastitoj nekretnini.

Ipak, to znači da 8.9 posto ljudi u Hrvatskoj plaća najam za nekretninu u kojoj živi. Taj postotak je zasigurno veći u gradovima, posebice Zagrebu.

Eksplozivni rast cijena nekretnina zadnjih godina je doveo do toga da su teže priuštive, posebno za one koji ih namjeravaju kupiti kreditom koji će plaćati iz plaće. Bijeg od rasta cijena nekretnina bi mnogi mogli potražiti u najmu, ali su i cijene najamnine počele drastično rasti.

Još od 2015. je najamnina u Hrvatskoj relativno stabilna, s jako blagim rastom iz godine u godinu. S druge strane, snažan rast cijena nekretnina počeo je već 2017. Ali razdoblje snažnog rasta cijena nekretnina i blagog rasta cijena najma je završilo.

Još u prosincu 2018. je cijena najma u Hrvatskoj bila samo 3.46 posto veća nego 2015., a u prvom mjesecu ove godine je 22.47 posto veća. Blagi i stabilni rast je zamijenio nagli skok cijena, najviše prošle godine.

Zagreb rekorder u EU po rastu najamnine

Prema podacima dobivenih anketiranjem nekretninskih agencija, Eurostat u izvješću Europskoj komisiji navodi kako su cijene najma u nekim glavnim gradovima članica EU drastično narasle u 2023.

Rekorder je Zagreb, s rastom cijene najma od 20 posto u odnosu na 2022. To se odnosi isključivo na zgrade izgrađene u zadnjih 10 godina ili temeljito renovirane. U obzir su uzeti Centar, Šalata, Maksimir, Pantovčak, Mlinovi, Tuškanac te Vukovarska i Radnička ulica.

U tim dijelovima Zagreba je prosječna mjesečna najamnina jednosobnog stana 2023. bila 890 eura, dvosobnog stana 1250 eura, trosobnog 1800 eura. S obzirom na plaće, to je relativno skuplje od glavnih gradova iz razvijenijih država EU, pa čak i nekih usporedivih po standardu.

Primjerice, najamnine su u Zagrebu veće u svim oblicima stanova nego u Varšavi, iako je prosječna zagrebačka plaća manja. Ali je istodobno najamnina u Beogradu veća nego u Zagrebu iako je prosječna plaća puno manja.

Porazne usporedbe s bogatijim zemljama

Usporedbe s bogatijim državama su uglavnom porazne. Madrid je tek neznatno skuplji od Zagreba iako je mjesečna prosječna plaća oko 1000 eura veća. Ljubljana je čak malo jeftinija od Zagreba po pitanju rente iako je prosječna plaća za nekoliko stotina eura veća.

Berlin je za par stotina eura skuplji od Zagreba, ali je prosječna plaća oko 1000 eura veća. Manji gradovi Njemačke, poput Bonna i Karlsruhea, imaju jeftiniji najam od Zagreba i prosječnu plaću od 3000 eura na mjesec i više.

Pravilo da je najam teže platiti u Zagrebu zbog toga što je razlika u plaćama puno veća od razlike u cijeni najma, pri čemu je najam skuplji par stotina eura, a plaće veće puno više od toga, vrijedi za usporedbu sa svim gradovima u bogatijim državama Europe.

Hrvati žive u nekretninama koje su prenapučene

Najmoprimci su se naglo našli u najgoroj situaciji među svim akterima na tržištu nekretnina. Kupci plaćaju visoku cijenu za male nekretnine, ali barem imaju satisfakciju da su vlasnici, najmoprimci skupo plaćaju (u odnosu na primanja) za male stanove, a na kraju svega nikada neće biti vlasnici.

Svaki treći (32.7 posto) stanovnik Hrvatske živi u nekretnini koja je prenapučena. Prenapučenost se definira kao stanovanje u nekretnini u kojoj ne postoji minimalno jedna soba po odraslom paru, odnosno jedna soba po odraslom samcu odnosno po jedna soba za dvoje djece.

U razvijenim zemljama, za koje mnogi Hrvati tvrde da život u njima nije dobar jer manje ljudi ima svoju nekretninu, postotak prenapučenosti je između 5 i 12 posto. U Njemačkoj manje od pola stanovnika ima vlastitu nekretninu, ali ih samo 11 posto živi u prenapučenoj nekretnini.

Rumunjska, Bugarska i Poljska imaju visok postotak vlasništva nad nekretninom u kojoj se živi, ali postotak prenapučenosti između 36 posto (Poljska i Bugarska) i 41 posto (Rumunjska). U Srbiji je situacija još gora; iako ima podjednak postotak vlasništva nad nekretninama kao Hrvatska, svaka druga osoba živi u prenapučenom kućanstvu.

Mladi nemaju izbora pa moraju živjeti s roditeljima

Uz visok rast cijena nekretnina zadnjih godina, a sada i najamnina, može se tvrditi da Hrvati žive u premalim a preskupim nekretninama. Situacija se polako popravlja, pa postotak prenapučenosti zadnjih godina pada, ali jako sporo.

Vlasništvo nad nekretninama je važno, ali je isto tako važno i kakve su te nekretnine te koliko osoba u njima živi. Vlasništvo ne znači puno ako dvije generacije obitelji žive u stanu od 60-ak kvadrata, a plaća nije dovoljno velika da bi mlada obitelj kupila svoju nekretninu ili živjela u najmu.

Hrvatska ima najveći postotak mladih od 25 do 35 godina koji žive u roditeljskom domu od svih država EU, preko 60 posto. U Švedskoj, Njemačkoj, Finskoj, Danskoj i druge razvijene države imaju tek 20 posto mladih koji žive sa svojim roditeljima iako je postotak vlasništva nad nekretninama u kojima se živi puno manji. Je li zaista bitno samo vlasništvo?