NAJAVA da bi novi Zakon o najmu stanova trebao uvesti obveznu solemnizaciju ugovora, pri čemu bi cijena tog postupka ovisila o visini najamnine i trajanju ugovora, skrenula je pozornost na kriterije prema kojima se određuje cijena te javnobilježničke usluge.

Riječ je o zakonu koji bi trebao stupiti na snagu 2027. godine, a čiji je cilj uvesti jasnija pravila te pružiti veću sigurnost i najmoprimcima i najmodavcima. Postupak javnog savjetovanja o Nacrtu prijedloga zakona završen je početkom rujna.

Među ključnim promjenama su uvođenje minimalnog otkaznog roka od tri mjeseca, ograničenje povećanja najamnine te obvezna solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika.

Solemnizacija je postupak u kojem javni bilježnik provjerava i potvrđuje sadržaj ugovora te strankama objašnjava njegove pravne posljedice. Za razliku od obične ovjere potpisa, kojom se potvrđuje tko je potpisao dokument, solemnizacija uključuje i provjeru samog pravnog posla.

Bez parničnog postupka za iseljenje

U HRT-ovu tekstu o gostovanju ravnatelja Uprave za provedbu stambene politike Tomislava Jukića u emisiji Dobro jutro, Hrvatska navedeno je da bi se time trebao ubrzati postupak iseljenja u slučajevima kada najmoprimac nakon isteka ugovora ne želi napustiti stan.

"Dosad ste, ako želite osloboditi stan od osoba i stvari, morali najprije ići u parnični pa u ovršni postupak. Solemnizacijom ugovora izbacujemo potrebu za parničnim postupkom u više od 90 posto slučajeva. S takvim ugovorom možete odmah ići u ovršni postupak", rekao je Jukić.

Cijena solemnizacije: Od 50 do 150 eura

Trošak solemnizacije snosio bi najmodavac, a iznosio bi između 50 i 150 eura, ovisno o visini najamnine i trajanju ugovora. Primjerice, za najamninu od 600 eura solemnizacija ugovora na neodređeno vrijeme stajala bi oko 110 eura.

No, iako bi trošak solemnizacije formalno snosio najmodavac, to ne znači da bi ga u konačnici i platio. Takvi se izdaci u praksi često prebacuju na najmoprimce kroz višu najamninu ili dodatnu uplatu uz polog.

Ovdje se otvara i pitanje što najmoprimac dobiva osim tromjesečnog otkaznog roka te pruža li novi zakon objema stranama podjednaku zaštitu.

Povezanost cijene solemnizacije s visinom najamnine i trajanjem ugovora potaknula dio naših čitatelja da se zapitaju zašto potvrđivanje ugovora za skuplji ili dulji najam košta više ako javni bilježnik obavlja jednak postupak.

Odgovor ministarstva: Veća pravna sigurnost za obje strane

S tim smo se pitanjima obratili Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Odgovorili su nam da se nagrada za solemnizaciju obračunava prema vrijednosti ugovora, u skladu s Pravilnikom o privremenoj javnobilježničkoj tarifi. Za njegovo donošenje i tumačenje nadležno je Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, na koje su nas uputili.

Iz Ministarstva su istaknuli da bi obvezna solemnizacija trebala pružiti veću pravnu sigurnost objema stranama. Javni bilježnik upoznao bi najmodavca i najmoprimca sa sadržajem ugovora te njihovim pravima i obvezama, a odgovarao bi i za štetu ako potvrdi ugovor koji nije u skladu s važećim propisima.

Solemnizirani ugovor, kako napominju, sadržavao bi ovršne klauzule koje bi najmodavcu olakšale naplatu potraživanja ili iseljenje najmoprimca. Bilježnik bi utvrdio jesu li ispunjeni uvjeti za ovrhu, dok bi bez tih klauzula najprije trebalo voditi parnicu.

Dodaju da su javni bilježnici povezani s državnim informacijskim sustavima pa bi mogli dostavljati podatke o sklopljenim ugovorima. Napominju da bi se tako omogućilo praćenje tržišta najma i promjena cijena te pravodoban obračun poreza bez dodatnih radnji najmodavca.

Postojeći ugovori o najmu ostaju na snazi

Odgovorili su i na pitanje što će nova obveza značiti za postojeće ugovore o najmu.

"Prema prijedlogu koji je bio na javnom savjetovanju, postojeći ugovori o najmu, odnosno ugovori sklopljeni u skladu s važećim Zakonom o najmu stanova, ostaju na snazi dok ne istekne rok na koji su sklopljeni ili dok se ne raskinu, bez obzira jesu li potvrđeni (solemnizirani) od javnog bilježnika ili nisu. Neće biti propisana naknadna obveza solemnizacije takvih ugovora", objasnili su.

Ministarstvo pravosuđa i javnobilježnička komora bez konkretnog komentara

Iz Ministarstva pravosuđa nisu objasnili zašto cijena solemnizacije ovisi o visini najamnine, nego su tek naveli da se obračunava prema godišnjoj najamnini te da trajanje ugovora utječe na cijenu samo ako je kraće od godinu dana.

Iz Hrvatske javnobilježničke komore također nisu objasnili zašto cijena ovisi o visini najamnine, navodeći da nisu sudjelovali u izradi zakona i upućujući nas na nadležno ministarstvo.

Odvjetnik Hrdalo: Nije isto potvrđivati sadržaj posla od tisuću i milijun eura

Zato smo se za objašnjenje obratili odvjetniku Vlahu Hrdalu. Pitali smo ga zašto cijena solemnizacije ovisi o visini najamnine ako bilježnik obavlja isti posao, smatra li takav način naplate opravdanim te po čemu se solemnizacija razlikuje od obične ovjere potpisa.

"Solemnizacija ima svoju svrhu jer – za razliku od obične ovjere potpisa gdje javni bilježnik ne ulazi u sadržaj dokumenta koji ovjerava već samo potvrđuje identitet potpisnika – javni bilježnik preuzima odgovornost da je strankama objasnio sadržaj dokumenta kao i implikacije ulaženja u neki pravni odnos.

Upravo u tome leži i logika vezivanja vrijednosti posla za javnobilježničku nagradu jer nije isto potvrđivati sadržaj posla od tisuću eura i od milijun eura", objasnio je.

"Mirniji san za najmodavca"

"Kao netko tko smatra da se određeni dio javnobilježničkih usluga zahvaljujući naprednom elektroničkom potpisu može automatizirati i učiniti nenaplatnim za građane, ovdje ne mislim da bi to trebao biti slučaj.

"Ne mislim ni da javni bilježnici kod nas imaju osobit utjecaj na oblikovanje tarifa, za razliku od Njemačke, gdje javnobilježnički lobi trenutačno blokira obećavajuću inicijativu za paneuropsko trgovačko društvo EU Inc.", dodaje.

"Solemnizacija u ovom konkretnom slučaju donosi mirniji san najmodavcu i ne vidim razloga za posebno protivljenje. O tarifama se naravno može i treba razgovarati, ali nije neuobičajeno (i nalazimo to u različitim industrijama) da se naknada čini ovisnom o vrijednost posla", kaže Hrdalo.