Zagrepčanka Ela Jurdana, potaknuta gradnjom višestambene zgrade u svom neposrednom susjedstvu, napisala je za Index tekst u kojem se bavi, kako kaže, problematikom nedorečenih zakona, zloupotrebe ovlasti i "lova u mutnom".

Neopisiv je osjećaj nemoći nakon što su nam odbijene žalbe na izdanu građevinsku dozvolu za susjednu građevnu parcelu na kojoj je bio poluugrađeni (dvojni) objekt s kućom u kojoj živimo. Žalbe smo uputili nadležnim tijelima od Grada Zagreba do Republike Hrvatske. Sve su odbačene s obrazloženjem da je građevinska dozvola u skladu sa zakonskim propisima i prostornim planom. Ostala je mogućnost tužbe, međutim u tako što nismo se htjeli upuštati.

O čemu se zapravo radi?

Živimo u obiteljskoj kući na dvije etaže koja je u suvlasništvu mog supruga u Zagrebu, u Zvonimirovoj ulici, iza raskršća s Heinzelovom, u kvartu obiteljskih kuća s vrtovima. Visoka prizemnica/katnica ima otvoreno stubište s desne bočne strane.

S lijeve strane je bio dvojni objekt. Izvorno također obiteljska kuća, manja jer je parcela manja, s otvorenim stubištem na bočnoj lijevoj strani i koja je s kućom u kojoj živimo činila smislenu cjelinu. Ovu zonu individualne gradnje karakteriziraju dvojni i samostojeći objekti te uglovnice. 

Nekadašnja "Stara Peščenica", nazivana i činovničko naselje, nastala je 20-ih i 30-ih godina 20. st. Područje je to južno od Maksimirske ulice, omeđeno Heinzelovom i Harambašićevom te sa Zvonimirovom kao glavnom osi i predstavlja povijesnu urbanu cjelinu grada Zagreba i kulturno dobro, zaštićeno pod registarskim brojem Z-1525 Liste zaštićenih nepokretnih kulturnih dobara Registra kulturnih dobara Republike Hrvatske. 

Od industrijskog pogona do urbane vile

Kao prvi susjedi imali smo i te kako razloga da se godinama zapuštena parcela dovede u red, da se izgradi stambeni objekt u skladu s veličinom parcele i okolnom gradnjom. Dobili smo, nažalost, višestambenu građevinu koja u potpunosti negira činjenicu da se radi o dvojnom objektu. Nova građevina izranja iz dubine parcele, 3 metra od međe, visoka je 14 metara, s prozorima i lođama koji izravno gledaju u naše prozore i vrt. Sve je na izvolite.

Bivša susjedna kuća, za razliku od ove u kojoj živimo, doživjela je više promjena i prenamjena. U njoj je najprije bila trafika, zatim mesnica, a potom 1960-ih, uz kuću su bili izgrađeni tvornički objekti Industrije mesa ("Imes"). S ulične strane postojeća je kuća bila spojena s novim, uvučenim jednokatnim objektom, s dvorišne pak strane izgrađeni su pogonski objekti s dimnjacima i ventilacijom, sve ono što je bilo potrebno za obradu mesa, za barenje hrenovki i dimljenje praških šunki.

Pogon pušnice s bučnim motorom za struganje drva, za potrebe dimljenja mesnih prerađevina bio je smješten tik uz samu među. Dim je sukljao, strujanje zraka i vjetar kovitlali su ga i donosili u vrt. Miris hrenovki širio se bližim i daljim susjedstvom. Sušenje odjeće ili boravak u vrtu nisu bili mogući zbog dima, mirisa i buke.

Tako smo imali i nismo imali vrt. Otići u tadašnju općinu Maksimir i pobuniti se nije dolazilo u obzir, jer uokolo nas, pogotovo u Heinzelovoj bilo je i drugih tvornica. One su radile punom parom i osiguravale egzistenciju radnim ljudima. Tako je to bilo u samoupravnom socijalizmu.

Ali stigle su demokratske promjene, potom je slijedio Domovinski rat i nekako sa završetkom rata gradonačelnica je postala osoba koja se dokazala još u vrijeme priprema Zagreba za Univerzijadu. Nadobudni susjedi obratili su joj se s razlogom, znali su da je bila zaslužna za novi preporod grada.

Molili su da se nešto učini s Imesom, potužili su se da im je teško živjeti s tolikim dimom i smradom, da je u konačnici to i sramota za grad. Gradonačelnica je poručila da neka budu sretni što radnici Imesa imaju siguran posao dok ga mnogi drugi gube. I tako nam je tvornica nesmetano nastavila isporučivati mirise, dim i buku. Krenula je privatizacija, imesovci su počeli popisivati nekretnine, udjele, pojavili su se novi vlasnici…

Tračak nade za razrješenje slučaja Imes pojavio se kad se Hrvatska počela pripremati za pristup u Europsku uniju. Za punopravno članstvo valjalo je zadovoljiti brojne uvjete i tako smo doznali da se slijedom europskih normi moraju zatvoriti proizvodni pogoni po gradu. Nakon nekog vremena Imes je prestao s radom. Vrijeme je prolazilo, objekti su propadali, zidove i dimnjake ovio je bršljan. 

Godine 2016. netko je pokušao u GUP grada Zagreba unijeti izmjene, bilo je predloženo sljedeće: "Uz sjevernu stranu Zvonimirove ulice između Livadićeve i Rusanove moguće je spajanje građevnih čestica uz ulicu i izgrađenost do 60%." Radilo se o četiri parcele, među njima je bila i parcela s kućom u kojoj živimo. Prijedlog nije prošao, predmnijevali smo da je namjera bila izgraditi hotel. 

Uskoro ćemo na mjestu nekadašnjeg industrijskog pogona razvijati kulturu življenja uz ekskluzivnu novogradnju, oazu življenja u samom središtu Zagreba koju reklamiraju i kao urbanu vilu! Samo nebo je granica.

Kako nezakonito učiniti zakonitim? 

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN broj 86/12) kolokvijalnog naziva legalizacija objekata u stvari je uputa same države kako nešto što je izgrađeno nezakonito učiniti zakonitim. Ćiribu – ćiriba na hrvatski način.

Legalizacija nelegalno izgrađenih objekata u Hrvatskoj krenula je s mantrom da ju treba provesti jer to traži Europska unija. Lov u mutnom je počeo i ubrzo se došlo do ideje, što je i ozakonjeno 2012. godine, da se može legalizirati gotovo sve. Tijekom vremena iskrsavali su problemi zbog manjkavosti u Zakonu, ipak, legalizacija se nesmetano odvijala.

Jedna od odredbi Zakona nalaže da nadležno tijelo uprave (od 2017. Agencija) dostavlja strankama poziv za uvid u spis radi izjašnjenja javnom objavom, isključivo na oglasnoj ploči nadležnog upravnog tijela na čijem se području nalazi zgrada za koju je zatraženo donošenje rješenja o izvedenom stanju (legalizaciji). Dakle bez obveze da se vlasnike susjednih parcela koje graniče s predmetnom parcelom obavijesti o tome pisanim putem.

Zakon je osmišljen tako da zaobiđe zainteresirane stranke, da ubrza legalizaciju i time priljev novca u državnu blagajnu. Tako su nesmetano i bez našeg znanja nelegalno izgrađeni objekti Mesne industrije Imes iz vremena socijalizma, godinama nakon što su prestali s radom, legalizirani Rješenjem o izvedenom stanju 2016. godine od Gradskog ureda za graditeljstvo. Obruč se stezao oko nas a da o tome pojma nismo imali.

Tko nam je kriv što nismo redovito odlazili čitati oglasnu ploču u Skupštinu grada, barem dvaput mjesečno! Tek kada nam je stigla obavijest 2020. godine o predočenju Geodetskog elaborata za susjednu parcelu doznasmo da su objekti Imesa legalizirani.

Time su bili ozakonjeni industrijski objekti koji su se prostirali preko cijele parcele i sve pripremljeno za manevar ishođenja građevinske dozvole za rekonstrukciju i gradnju zamjenske građevine, što u prijevodu znači da nije bila potrebna lokacijska dozvola.

Građevina u brojkama

Ovdje prelazim na brojke, puno ih je, kome je to tlaka neka ne čita.

Investitor je ishodio građevinsku dozvolu 2022. godine kojom se odobrava, kako je to formulirano, rekonstrukcija postojeće poslovne građevine (etažnosti podrum+prizemlje+2 kata; građevinske bruto površine 733,32 m2) te prenamjena u višestambenu (7 stambenih jedinica), etažnosti: podrum+prizemlje+2 kata+uvučeni kat; građevinske bruto površine: 963,24 m2; sa 7 parkirališnih mjesta u podzemnoj etaži. Sve to na parceli od 440 m2. 

U obrazloženju građevinske dozvole istovremeno je navedeno da se izgrađenost građevinske čestice smanjuje u odnosu na prethodnu, ali da se, svejedno, potreban minimum prirodnog tla ne može postići. Kako je to moguće?

Evo kako, s jedne strane navodi se kao dokaz smanjenje izgrađenosti s 82% na 59.84%, s druge pak strane sadašnji manjak prirodnog terena koji iznosi 15.7% (propisan je minimum od 20%) opravdava se prijašnjom izgrađenošću, jer da prirodnog terena uopće nije bilo, da bi ga moglo biti najviše 18%, pa stoga to ne može biti ni sada, ali s ozelenjenim krovom ukopane garaže ozelenjena površina će dostići 21.30%.

Međutim, GUP grada Zagreba jasno definira prirodni teren i to na sljedeći način: "Neizgrađena površina zemljišta (građevne čestice), uređena kao zelena površina bez podzemne ili nadzemne gradnje i natkrivanja…"

Prirodnog tla bit će malo tu, malo tamo, a nedostatak će se popuniti sijanjem travice po površini ukopane garaže. 

"Ne gledaj mi u pjat"

Investitor se hvasta kako je građevina na uličnom pročelju zadržala tipologiju obiteljskih kuća u Zvonimirovoj ulici. Međutim kuća je s ulične strane više nego dvostruko produžena. U kontinuitetu s kućom u kojoj živimo dobila se neuobičajeno duga, jednokatna tvorba koja do sada nije viđena ni u Zvonimirovoj ni u okolnim ulicama. Nije to ni cijela kuća, već samo uzdužna polovica (!) Iznad ove kulisne arhitekture uzdiže se kubus koji se prostire do samog kraja sjeverne međe.

S unutrašnje strane parcele kontinuirani građevni pravac sa susjednim dvojnim objektom u kojem živimo zadržan je na tri dužna metra. I tu počinje nakupina betona i divljačka gradnja. Tri metra od međe, što je najmanja propisana udaljenost, izgrađeno je zdanje okomito na dvojni objekt, na četiri etaže, visine 14 metara.

Od pet prozora i tri lođe na istočnoj strani većina ih gleda u naše prozore i vrt. Što možemo sad? Malomišćanski gledati jedni drugima u stanove kao žitelji dalmatinskih kala pa viknuti s prozora: "Ne gledaj mi u pjat!" i čuti jeku iz "urbanog vrta". 

GUP nije glup

GUP grada Zagreba nije glup, ali je tijekom godina izmrcvaren brojnim izmjenama i iznimkama, utvrdili su to mnogi i prije mene. Izmjene, pogotovo iznimke osmišljene su da naprave prostor za lov u mutnom. Ljudska mašta može svašta, a nemoralni "igrači" još i više.

Kao prvo, oni su bolje informirani od nas običnih građana, nadalje, uporni su kada je riječ o zalaganju za uvođenje neke nejasne izmjene ili iznimke koja će im donijeti korist, a na što prosječan, uglavnom nezainteresiran građanin uopće ne obraća pozornost. Stoga svakome toplo preporučujem da prati i uvijek pažljivo iščitava prijedloge i izmjene GUP-a te reagira na vrijeme. Sve i svašta se nagomilalo u GUP-u grada Zagreba.

On utječe na naše živote, a mi o tome pojma nemamo. S druge pak strane, tko normalan može biti takav mazohist da se muči čitanjem kompliciranih i kontradiktornih formulacija? Upravo na našu nezainteresiranost i neznanje računaju "igrači". Imate li ikakvu slutnju da će se uokolo vas graditi, rekonstruirati i sl. preporučujem vam da Gradskom uredu za graditeljstvo podnesete Zahtjev za izdavanje lokacijske informacije za dotičnu parcelu. 

Čitam članak 61. GUP-a pod naslovom "Zaštita i uređenje vrijednog prostora individualne gradnje (1.4.)" i analiziram. U općim pravilima lijepo piše da gradnja građevina bilo da se radi o interpolacijama, ili zamjeni trošnih građevina ili rekonstrukciji građevina podliježe uvjetu o usklađenosti gradnje s okolnim objektima u pogledu gabarita i oblikovnih karakteristika. U detaljnim pravilima ima nekoliko alineja koje također ne dozvoljavaju pretjeranu izgrađenost.

Osim toga u više alineja posebno su istaknuta ograničenja za poluugrađene (dvojne) objekte. U četvrtoj se pak alineji navodi da se postojeća izgrađenost građevne čestice i visina, veće od propisanih, mogu zadržati, ali bez povećanja. Nakon nekoliko alineja piše pak da arhitektonsko oblikovanje mora biti usklađeno s okolnom gradnjom, osobito kod poluugrađenih građevina i građevina u nizu. I to nije sve. U detaljnim pravilima navedene su iznimke, njih je znatno veći broj od samih pravila! Tako se jedno "iznimno" odnosi i na Zvonimirovu ulicu.

Iznimka dozvoljava gradnju četiri nadzemne etaže, međutim najviše govori o podzemnim garažama, pa čak izrijekom navodi katastarsku česticu koja uopće nije neposredno uz Zvonimirovu, nego na uglu susjednih sporednih ulica (Štoosove i Kušlanove), dakle sjeverno od Zvonimirove. Na ovu se iznimku izdavatelj građevinske dozvole poziva, citira je u cijelosti, iako u njoj nema ni riječi o poluugrađenim građevinama. I gle čuda, ni u cijeloj građevinskoj dozvoli nema spomena da se ona izdaje za poluugrađeni objekt, odnosno dvojni objekt, nego se isključivo koriste neutralni nazivi (susjedna građevina, susjedna građevna čestica i susjedna nekretnina). 

Zidovi-raspucanci

Prilikom očitovanja u Gradskom uredu za graditeljstvo upozoravali smo, dvaput usmeno i teći put u pisanom obliku, da će prilikom uklanjanja objekata neminovno doći do oštećenja kuće u kojoj živimo jer se radi o objektima spojenim zabatnim zidovima, da je kuća u kojoj živimo stara gotovo sto godina i da je pretrpjela oštećenja u potresu. 

Uklanjanje starih objekata teškom mehanizacijom prouzročilo je trešnje i potresne valove, a zabijanje talpi duboko u tlo dovelo je do snažnih vibracija, tako da smo usred zime bili primorani napuštati kuću više puta dnevno. Spomenute radnje dovele su do proširenja pukotina u prizemlju nastalih potresom, a pojavile su se i nove u visini 1. kata. Osim toga, prilikom izlijevanja u oplate beton je pritisnuo cigle zabatnog zida te je došlo do pucanja zida, otpadanja žbuke i podizanja parketa. 

Je li Gradski zavod za zaštitu spomenika zaista zadnja rupa na svirali? 

Jedan od aktera u cijeloj priči je i Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode. On je zadnja rupa na svirali prilikom izdavanja građevinske dozvole, tim su nas riječima dočekali u Zavodu kada smo se interesirali za uvjete gradnje s obzirom na to da se objekt, za koji je zatražena građevinska dozvola, nalazi u zoni zaštite.

U Zavodu su nam ljubazno dali na uvid posebne uvjete za susjednu parcelu koje su izdali na zahtjev Gradskog ureda za graditeljstvo. Puno toga je navedeno, a sve završava riječima da je naselje "jedinstven primjer planiranog i izgrađenog naselja međuratnog razdoblja u Zagrebu".

U konzervatorskim smjernicama naveden je način izvedbe pročelja, izgled ulične ograde, pred vrt i hortikulturno uređenje. Nažalost, u smjernicama nema ni riječi o "kubusu" i njegovim gabaritima, kao da nije predviđen u rekonstrukciji postojeće poslovne građevine i prenamjeni u višestambenu. Sve u svemu malo pa niš. 

Što nas još čeka?

Na kraju ove priče valja spomenuti i drugo gradilište, sada u mirovanju, smješteno istočno od nas. Što nas još čeka? Slutim, puno toga. Kao prvo, završetak divljačke gradnje sa zapadne strane koja je planirana za ovu i sljedeću godinu. Zatim gradnja na susjednoj parceli, s istočne strane.

Ta parcela s razbacanim ciglama i zarasla u korov već drugu godinu čeka gradnju. Na noj je bila samostojeća uglovnica, novi vlasnik ju je uklonio bez dozvole. Radnja koja baš ne ulijeva povjerenje. Usprkos svemu, nadamo se da će buduća gradnja biti manje neprijateljska po nas. 

Ne može sve doći onako kako poželimo i onda kada želimo.

*Stavovi izneseni u kolumnama i komentarima su osobni stavovi autora i ne odražavaju nužno stav redakcije Index.hr portala