CIJENE stambenih nekretnina u eurozoni su počele padati, pokazuju najnoviji podaci. U zadnja tri mjeseca 2023. bile su 1.1 posto manje nego u istom razdoblju 2022., a u nekim državama je pad toliko velik da se može govoriti o početku nekretninske krize.

Trend je u Hrvatskoj obrnut, sa snažnim rastom na godišnjoj razini i bez znakova usporavanja rasta cijena na tromjesečnoj razini. Dapače, nakon što se rast u srpnju, kolovozu i rujnu usporio na 0.3 posto, ponovno je narastao na 3.4 posto u listopadu, studenom i prosincu. To je drugi najveći rast među članicama EU.

Treći najveći rast cijena stambenih nekretnina u EU

Cijene stambenih nekretnina u zadnja tri mjeseca prošle godine iznosile su 9.5 posto u Hrvatskoj. To je treći najveći rast u EU, nakon Poljske (13 posto) i Bugarske (10.1 posto). S druge strane je najveći pad zabilježen u Njemačkoj, za čak 7.1 posto, Francuskoj za 3.6 posto i Finskoj za 4.4 posto, ako se zanemari Luksemburg zbog veličine.

Tako u najvećim ekonomijama EU cijene stambenih nekretnina drastično padaju, a u većini država istoka EU rastu. Izuzetak je Slovačka, s padom cijena od 1.1 posto na godišnjoj razini. U susjednoj Sloveniji su cijene rasle za 6.8 posto, a Mađarskoj 3.3 posto.

Rast cijena ponovno ubrzava

Kraj 2023. obilježio je pad cijena u cijeloj EU za 0.3 posto, ali postoje velike razlike među državama. Tako je u listopadu, studenom i prosincu cijena bila manja između 2 i 2.7 posto u Francuskoj, Latviji, Danskoj, Švedskoj, Luksemburgu i Njemačkoj.

Ali u nekim državama je suprotna situacija. U Poljskoj su cijene rasle za 4.8 posto, Hrvatskoj 3.4 posto, a u Irskoj za 3 posto. Dakle, dok je u razvijenim državama problem mogući nastanak nekretninske krize, u drugima je problem sve manja priuštivost nekretnina za život.

Podaci za srpanj, kolovoz i rujan pokazivali su usporavanje rasta cijena u Hrvatskoj na 0.3 posto, ali u listopadu, studenom i prosincu su cijene opet počele više rasti, za 3.4 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca. 

Može li se očekivati početak pada cijena u 2024.?

Za razloge zbog koji cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju rasti iako u mnogim drugim državama EU počinju padati smo pitali agenta za nekretnine Sanjina Rastovca., suvlasnika nekretninske agencije Sky Nekretnine. 

"U suštini su razlozi ostali isti kao i prije, ponavljaju se. Jedan od najvažnijih je uvođenje eura i otvaranje granica čime smo napokon postali dio EU tržišta. Velike količine novca se ulažu u projekte u Hrvatskoj. Samo u Zagrebu imate investitore iz Turske, Ukrajine, Češke, Poljske itd."

"Radovi vezani za potrese su također jako veliki te guraju građevinsku industriju koja pokreće cijelu državu. Hrvatske građevinske firme imaju još barem nekoliko godina osiguran posao te nisu u mogućnosti pokriti zahtjeve tržišta stambenih nekretnina te izgraditi dovoljan broj stanova.", tvrdi Rastovac. 

"Zbog toga je količina izgrađenih stanova na godišnjoj razini i dalje ispod rekordnih razina iz razdoblja do 2008. godine. Dok je tako ponuda će biti slabija od potražnje te ćemo imati cijene koje rastu.", nastavlja. 

"Vjerujem da će se trend rasta cijena nastaviti ove godine, ali će na godišnjoj razini biti sve manji. Negativni predznak tj. početak pada cijena ne očekujem u sljedećih 12 mjeseci.", prognozira agent za nekretnine Sanjin Rastovac. 

Veliki problemi u Njemačkoj, nekretninska kriza u nastajanju

Pad cijena stambenih nekretnina na razini EU u 2023. dogodio se prvi put u deset godina. Situacija s njemačkim nekretninskim sektorom je tema analiza u cijeloj 2023. Prema analizi međunarodne korporacije za nekretninske usluge Cushman&Wakefield, vrijednost nekretninskih transakcija 2023. u Njemačkoj je iznosila 6.39 milijardi eura, 50 posto manje nego 2022.

Sličan zaključak je iznijela i korporacija Savills, koja se bavi nekretninskim uslugama, a njena analiza je pokazala pad vrijednosti transakcija stambenih nekretnina s minimalno 50 jedinica za stanovanje za 7.8 milijardi eura, 38 posto manje nego 2022.

Ni službeni podaci statističkog ureda Njemačke Destatis ne pokazuju razlog za optimizam. U prvih jedanaest mjeseci prošle godine ukupan broj građevinskih dozvola za stambene nekretnine izdanih u Njemačkoj manji je za 25.8 posto u odnosu na prethodnu godinu.

Pad je nastavljen i u ovoj godini, pa je u ožujku 2024. izdano 29.6 posto manje građevinskih dozvola za stambene nekretnine nego u ožujku 2023. Procijenjena vrijednost radova prema izdanim dozvolama za izgradnju novih nekretnina pala je sa 112.24 milijarde eura 2022. na 90.87 milijardi eura 2023., za 19.04 posto.

Cijene padaju u svim velikim gradovima Njemačke, u Berlinu, Dresdenu i Hamburgu između 5 i 8 posto, a Münchenu, Frankfurtu, Stuttgartu, Dortmundu i Hannoveru za čak 10 do 15 posto na godišnjoj razini. To je najveći pad cijena u jednoj godini u nekoliko desetljeća, još od 60-ih godina prošlog stoljeća.

Unatoč rastu cijena, u Hrvatskoj se gradi manje stanova

Situacija je u Hrvatskoj praktički suprotna onoj u Njemačkoj po pitanju novogradnje. U 2023. izdane su 11.564 građevinske dozvole, što je za 3.6 posto više nego u 2022., a predviđena vrijednost radova iznosi 7 milijardi eura, što je za 22.3 posto više nego u 2022.

Ali u Hrvatskoj postoji paradoks. Naime, broj novih stanova prema građevinskim dozvolama je 2023. bio manji nego 2022. za 188 jedinica, pavši s 18.991 na 18.803, iako su cijene snažno rasle i potražnja za stanovima ne jenjava.

Zašto se ne gradi više ako cijene rastu?

"Vjerujem da je jedan od važnijih razloga zašto se ne gradi više to što se u građevinarstvu pojavio manjak radne snage. Od više izvođača se može čuti kako posla imaju za sljedećih nekoliko godina i da konstantno odbijaju nove poslove jer nemaju dovoljno ljudi da izvrše sve radove", otkriva naš sugovornik Sanjin Rastovac. 

"Vrijeme potrebno da se ishode dozvole je također faktor koji utječe na broj novogradnji jer birokracija i razni nerazumni uvjeti od strane gradskih ureda usporavaju investicije, a treba uzeti u obzir i mali broj parcela koje su pogodne za gradnju. Za dobre pozicije se pak traže iznosi koji se ne mogu opravdati nijednom vrstom gradnje."

"Uz to se dogodio i rast kamata, što je usporilo i odgodilo investicije. Država sa svoje strane može razmisliti o umanjenju PDV-a na novogradnju kako bi investitorima bilo isplativije graditi, ali i kupcima lakše kupiti željenu nekretninu", predlaže Rastovac.