Sadržaj nastao u suradnji s: Državna geodetska uprava i Ministarstvo pravosuđa i uprave

PREDVIĐA se da će nakon dužeg razdoblja rast cijena nekretnina početkom 2024. godine početi usporavati.

U prvoj polovici 2023. godine zabilježen je pad prometa nekretninama od devet posto u usporedbi s istim razdobljem prošle godine, pokazali su podaci Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. S druge strane, cijene nekretnina i dalje se drže na sličnim razinama kao lani.

Prosječna cijena četvornog metra novoga stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu ove godine iznosila je 2219 eura, što je 4.1 posto više nego u istom razdoblju prošle godine, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku.

"Prostorni plan uvelike utječe na vrijednost nekretnine"

Vedran Vuletić ugledni je arhitekt i urbanist koji radi u hrvatskoj tvrtki Global Connect. Ona se bavi svim djelatnostima iz područja projektiranja, geodezije i arhitekture. Vuletić naglašava da ni pad prometa ne umanjuje složenost kupovine nekretnina. Tu su i potencijalne zamke za sve osobe koje ne barataju pravnim terminima i kompliciranim prostornim planovima.

"Ako je zemljište građevinsko, ne znači da tu možete napraviti kuću", započinje Vuletić. U svojoj višegodišnjoj karijeri savjetovao je ljude s različitim zahtjevima i potrebama. Usko surađuje s agencijama za nekretnine u vezi provjere legalnosti nekretnina i provjere potencijalnih građevinskih zemljišta te uvjeta gradnje na njima.

Ti uvjeti, dodaje, uvelike utječu na vrijednost nekretnine jer određuju legalnost.

"Svaka nekretnina u startu bi trebala biti legalna, no, nažalost, često nije tako. Da bi bila legalna, mora se nalaziti unutar građevinskog područja naselja i mora imati građevinsku dozvolu. Svaka nekretnina koja nije legalna može u nekom trenu biti predmet građevinske inspekcije", tvrdi.

Građevinsko zemljište podliježe prostornim planovima i regulacijama koje preciziraju vrstu građevina, visinu, udaljenost od susjednih parcela i slično. Također su moguće različite namjene za to zemljište, poput javnih ustanova, komercijalne upotrebe ili industrijske gradnje, što isključuje stambene objekte.

Za izgradnju nekretnine potrebno je osigurati pristup osnovnoj infrastrukturi, poput vode, struje, kanalizacije i pristupnih cesta.

Tu su i pravna ograničenja, poput prava drugih strana ili kulturne zaštite, koja mogu utjecati na gradnju na određenom zemljištu. Dodatno, ekološka ograničenja, posebno u blizini zaštićenih prirodnih područja ili biotopa, također mogu ograničiti gradnju na određenom građevinskom zemljištu.

Ovo su koraci za odabir dobre nekretnine, kaže stručnjak

Urbanist i arhitekt Vedran Vuletić navodi na što bi pazio kad bi birao nekretninu za sebe. Prvo, posebnu bi pozornost obratio na vlasništvo. To podrazumijeva, objašnjava, zemljišne knjige te trenutni broj vlasnika i bilo kakve potencijalne terete na nekretnini.

"Druga stvar bila bi provjera prostorno-planske dokumentacije, odnosno utvrđivanje gradivosti zemljišta, je li građevinsko zemljište ili nije te pod kojim se uvjetima može graditi. Tu sam u prednosti jer mogu sam iščitati koliko i čega mogu negdje graditi, dok bih svim drugima preporučio da za takvu provjeru zemljišta angažiraju arhitekta, a još bolje urbanista", zaključuje.

Naglašava da bi svi koji kupuju nekretninu trebali usporediti stanje vlasništva u katastru i u gruntovnici, odnosno zemljišnim knjigama. Ako im i dalje stvarno stanje ne bude jasno, savjetuje da se obrate arhitektima i urbanistima. To je jedan od najvažnijih koraka, smatra Vuletić.

"Svatko tko kupuje nekretninu želi u konačnici biti njen jedini vlasnik, a kupci u nemalom broju slučajeva gledaju isključivo i samo katastar", objašnjava.

Zbog preskakanja ovog koraka može doći, govori, do "problema u vlasništvu jer se prilikom upisa u gruntovnicu javljaju stvarni vlasnici tih nekretnina".

Građanima se sugerira da kupuju katastarski i gruntovno čiste nekretnine. Samo čisti papiri omogućavaju kvalitetno raspolaganje nekretninom i miran dom. Ukoliko nekretnina nije katastarski sređena ili granice nekretnina koje se prodaju/kupuju nisu vidljive na terenu i nisu usuglašene sa susjedima, potrebno je angažirati geodetskog stručnjaka koji će po potrebi obaviti terenske izmjere i izraditi geodetski elaborat. Geodetski elaborati se od 2018. godine izrađuju digitalnim putem čime se ubrzavaju postupci evidentiranja nekretnina u katastru i zemljišnoj knjizi.

Prije kupnje treba provjeriti stvarno stanje nekretnine

Kao akteri na tržištu, dio problema čine nedovoljno kvalificirani agenti nekretninama koji griješe pri čitanju prostornih planova, zemljišnih knjiga i ostalih bitnih parametara uz uvjete gradnje, tvrdi Vuletić.

Susretao se sa slučajevima kupnje zemljišta u kojima su se dogodili propusti. Ispostavilo se da su kupci kupili poljoprivredno zemljište po cijeni građevinskog. Takvim problemima, nadodaje, nije kraj.

Nekolicina tih slučajeva odnosila se na kupnju građevinskog zemljišta na kojem je prostornim planom definiran hotel ili industrijska građevina. Novi vlasnik tada ima opcije promijeniti planove ili zemljište prodati po nižoj cijeni.

"Bilo je i slučajeva u kojima je zemljište prodao posjednik, a pravi vlasnici javljali su se prilikom pokušaja upisa novih vlasnika u zemljišne knjige."

Novim vlasnicima preostaje samo pomiriti se s činjenicom da nemaju vlasništvo nad cijelom nekretninom i pravdu tražiti na sudu.

Dodaje da su klijenti proteklih godina tražili nekretnine za život i odmor, no ova je bila drugačija.

Vuletić smatra kako su, u ovoj godini konverzije, još uvijek svoje ušteđevine radije mijenjali za nekretnine i tako nastavljali štednju, dok su prijašnjih godina nekretnine kupovali kao oblik investicije.

Klijenti, kaže, obično žele uštedjeti u procesu kupnje, pa se ne savjetuju s urbanistom prije nego što bude kasno.

Baš kao što to radi urbanist i arhitekt Vedran Vuletić, tako svaka osoba može posjetiti portal Uređena zemlja. Vuletić ga koristi svakodnevno i uvelike mu pomaže u poslu.

"Portal koristm gotovo svakodnevno za pronalazak pojedinih čestica za koje imamo upite vezane uz uvjete gradnje. Zapravo, toliko sam se već uhodao i naviknuo da bi mi posao bio nezamisliv bez portala Uređena zemlja jer na jednom mjestu mogu saznao sve što mi je potrebno za svakodnevni posao – od posjedovnog lista, kopije katastarskog plana, izvatka iz zemljišnih knjiga... Na portalu nalazim lokaciju zemljišta, njegovu površinu, mogu izmjeriti duljinu, ali i površinu postojećih građevina, a sve kako bih si „pripremio teren“ za projektiranje nove građevine", kazuje ovaj stručnjak.

Portal predstavlja mjesto Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (ZIS), razvijenog u sklopu nacionalnog programa sređivanja zemljišnih knjiga i katastra koji provode Ministarstvo pravosuđa i uprave i Državna geodetska uprava. Dnevno ga koristi više od 40 tisuća korisnika.

Na portalu se mogu naći zemljišnoknjižni izvadak i izvadak iz knjige položenih ugovora, preuzeti kopija katastarskog plana, izvod/prijepis iz posjedovnog lista te izvadak iz Baze zemljišnih podataka. Za to će biti potrebna prijava preko sustava e-Građani. Uz to, svaki korisnik može pronaći i pregledati sve zemljišnoknjižne uloške i posjedovne listove u kojima je upisan sa svojim OIB-om. Podaci se ažuriraju svakih 15 minuta.

Vlasnicima novih nekretnina dobro će doći informacija da u sustavu mogu podnijeti zahtjev za Rješenjem o određivanju kućnog broja zgrade ili dobiti potvrdu o kućnom broju zgrade.

Od veljače ove godine prijedlozi za upis u zemljišnu knjigu podnose se isključivo online, preko javnih bilježnika ili odvjetnika koji su za to ovlašteni. To znači da novi vlasnici odmah nakon kupnje i ovjeravanja ugovora prijedlog za upis u zemljišnu knjigu rade online. Također, plombiranje prijedloga u zemljišnoj knjizi vrši se u trenutku podnošenja prijedloga.

Sponzorirani sadržaj donose Index i Državna geodetska uprava i Ministarstvo pravosuđa i uprave u skladu s najvišim profesionalnim standardima.