POSJEDOVANJE nekretnine u Europi podrazumijeva plaćanje poreza u gotovo svakoj fazi, od kupnje i posjedovanja do iznajmljivanja i konačne prodaje. Porezna davanja prate vlasnike neovisno o tome je li nekretnina prazna ili donosi prihod, a njihov iznos uvelike ovisi o lokaciji, piše Euronews.

Postoje četiri glavne vrste poreza na koje vlasnici trebaju obratiti pozornost. To su porez na promet nekretnina koji se plaća pri kupnji, godišnji porez na nekretninu koji se obračunava na njezinu procijenjenu, tržišnu ili katastarsku vrijednost, porez na prihod od najma te porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom.

Izrada precizne rang-liste je složena jer svaka država ima vlastita pravila. Porezne stope se često navode u rasponima, a osnovica za obračun poreza razlikuje se od zemlje do zemlje. Unatoč tome, jedna se država redovito nalazi u vrhu po visini poreznih opterećenja.

Oporezivanje prihoda od najma

Za svakoga tko kupuje nekretninu radi iznajmljivanja, porez na prihod od najma ključan je za isplativost ulaganja, a upravo se tu zemlje najviše razlikuju. Global Property Guide analizirao je koliko bi platio vlasnik nerezident za tri razine mjesečne najamnine: 1500, 6000 i 12.000 eura.

Na skromnih 1500 eura mjesečno, najstroža je Danska, koja uzima 42.11 posto od prvog eura, a slijede je Nizozemska s 36 i Finska s 30 posto. S druge strane, Cipar počinje s nultom stopom, dok Luksemburg uzima simboličnih 2.94 posto.

S porastom najamnine, poredak se mijenja. Kod najma od 12.000 eura mjesečno, na vrhu ljestvice je Belgija s 47.27 posto, slijedi Danska s 43.22 posto, dok Njemačka i Grčka dijele treće mjesto s 41 posto.

Neke države, poput Italije (21%), Portugala (28%) i Nizozemske (36%), primjenjuju jedinstvenu stopu neovisno o visini prihoda, što ih, ovisno o najamnini, može činiti povoljnom ili nepovoljnom opcijom. Zemlje s najoštrijim rastom poreznog opterećenja obično su one koje prihod od najma pribrajaju ukupnom dohotku.

Dobar primjer je Austrija, gdje se taj prihod oporezuje po istoj progresivnoj ljestvici kao i plaća, u rasponu od nula posto za iznose ispod 13.308 eura do 55 posto za sve iznad milijun eura. U takvim je slučajevima porez na nekretnine koji najviše opterećuje vlasnika zapravo samo porez na dohodak pod drugim imenom.

Porez na promet nekretnina

Po visini poreza koji se plaća pri samoj kupnji nekretnine ponovno prednjači Belgija. Kupci se ondje mogu suočiti s porezom do 12.5 posto od kupoprodajne cijene, što je neznatno više od Ujedinjenog Kraljevstva (12%), Nizozemske (10.4%) i Luksemburga (10%).

U Belgiji stopu određuju regije, pa poštanski broj igra ključnu ulogu. Primjerice, za kupnju doma vrijednog 500.000 eura u Bruxellesu ili Valoniji, bez olakšica, platit ćete punih 12.5 posto, odnosno 62.500 eura poreza već prvog dana.

Slika je ipak povoljnija za vlasnike koji u nekretnini i stanuju. Bruxelles oslobađa prvih 200.000 eura kupoprodajne cijene za kupce koji ispunjavaju uvjete, čime se porez na dom od 500.000 eura smanjuje na 37.500 eura. Valonija nudi smanjenu stopu od 3 posto, što porez spušta na oko 15.000 eura.

Kupci socijalnih stanova od javnog tijela u Valoniji ne plaćaju nikakvu naknadu, dok Flandrija ima vlastite stope i olakšice. Na drugom kraju spektra su Estonija i Češka, koje uopće ne naplaćuju porez na promet nekretnina. U Litvi naknade iznose oko 0.4 posto, što je za dom od 500.000 eura oko 2000 eura - djelić onoga što kupci mogu platiti u Belgiji.

Godišnji porez na nekretnine

Čak i ako je nekretnina prazna, vlasnici su često obvezni plaćati godišnji porez. Ovdje treba biti oprezan jer se radi o podatku koji se najčešće pogrešno tumači. Države ne oporezuju istu vrijednost - neke primjenjuju postotak na tržišnu vrijednost, druge na znatno nižu i često desetljećima staru katastarsku vrijednost, dok UK uopće ne koristi postotke, već svrstava domove u vrijednosne razrede.

Maksimalna stopa u nekim španjolskim općinama može doseći 4.8 posto, ali primjenjuje se na katastarsku, a ne tržišnu vrijednost, što nominalni postotak čini manje značajnim. Realniju sliku daju uobičajeni iznosi koje vlasnici plaćaju za dom vrijedan oko 300.000 eura, gdje se razlike znatno smanjuju.

U Ujedinjenom Kraljevstvu komunalni porez na takvu nekretninu obično iznosi od 2000 do 3200 eura godišnje, ovisno o vrijednosnom razredu i lokalnoj upravi. Francuski "taxe foncière" i španjolski "IBI" uglavnom se kreću od 700 do 1800 eura, jer se temelje na oporezivim vrijednostima koje su znatno ispod tržišnih.

Belgijski "précompte immobilier", izračunat na temelju nominalne vrijednosti najma iz 1975., često je u sličnom rasponu. Njemački "Grundsteuer", reformiran 2025., često je niži nego u susjednim zemljama. Na Cipru i Malti vlasnici ne plaćaju ništa jer te zemlje nemaju godišnji porez na nekretnine.

Porez na kapitalnu dobit

Porez na dobit ostvarenu prodajom nekretnine drastično se razlikuje od zemlje do zemlje, a često je važnije koliko dugo ste bili vlasnik nego sama porezna stopa. Najstroža je Danska, gdje se dobit oporezuje stopom do 52.07 posto nakon što se pribroji ukupnom dohotku. Na dobit od 250.000 eura to znači čak 130.000 eura poreza, pa vlasniku ostaje oko 120.000 eura.

Malta je potpuna suprotnost. Ondje se dobit ne oporezuje, već se na prodajnu cijenu plaća paušalna transakcijska naknada od 12 posto. Taj iznos pada na 5 posto ako niste trgovac nekretninama i prodate je unutar pet godina.

Njemačka ima drugačiji pristup: ako ste vlasnik nekretnine dulje od deset godina, cjelokupna dobit, svih 250.000 eura iz primjera, oslobođena je poreza. Prodate li je unutar tog roka, dobit se oporezuje po vašoj redovnoj stopi poreza na dohodak, uvećanoj za solidarni doprinos.

Gdje su onda porezi najviši?

Kada se zbroje sva četiri poreza, jedna se država posebno ističe. Belgija je pri vrhu ili blizu vrha ljestvica kod kupnje, posjedovanja i iznajmljivanja, a jedino olakšanje nudi umjereniji porez na kapitalnu dobit od 16.5 do 33 posto.

Na suprotnom kraju spektra nalaze se Cipar i Malta. Cipar počinje s nultim porezom na prihod od najma, Malta ne oporezuje kapitalnu dobit, a nijedna ne naplaćuje godišnji porez na nekretnine, što ih čini jednim od porezno najpovoljnijih dijelova kontinenta za vlasnike nekretnina.

Za stranog investitora, istaknuta kupoprodajna cijena tek je početak. Ono što u konačnici odlučuje hoće li se ulaganje u europsku nekretninu isplatiti jest koliko će vam lokalni porezni zakoni dopustiti da zadržite od povrata. Jaz između stana u Bruxellesu i vile na Cipru dovoljno je velik da pokaže kako Europa, kad je riječ o porezu na nekretnine, još ni izbliza nije jedinstveno tržište.