NEMA naznaka da se nekretninska kriza u Kini bliži kraju. Prve problemi su se iskristalizirali još 2021., od kada neke od najvećih nekretninskih kompanija u Kini objavljuju da ne mogu plaćati svoje dugove te objavljuju milijarde gubitaka u svojim financijskim izvješćima.

Razmjer problema dobro opisuje izjava bivšeg zamjenika glavnog čovjeka Nacionalnog zavoda za statistiku Kine o tome kako cjelokupno stanovništvo Kine ne bi moglo napuniti sve prazne nekretnine u toj državi.

"Koliko ima praznih domova trenutno? Svaki stručnjak daje vrlo različite brojke, a najekstremniji vjeruju da je trenutni broj praznih domova dovoljan za 3 milijarde ljudi. To je možda pretjerana procjena, ali 1.4 milijarde ljudi (trenutno stanovništvo Kine) ih vjerojatno ne može ispuniti", izjavio je He Keng na nedavno održanom forumu u gradu Dongguan, prenosi Reuters.

Dramatičan pad cijena nekretnina, projekti kasne ili su otkazani

Ta izjava je iznenadila čak i one koji prate nekretninsku krizu Kine od njenog izbijanja 2021., čiju veličinu službene vlasti u Pekingu deklarativno umanjuju, ali sudeći prema politikama koje se uvode da bi se spasio posrnuli nekretninski sektor, ipak je ozbiljno shvaćaju.

Poludovršene zgrade, prazni stanovi i uredi, napuštena gradilišta, pa čak i namjerno rušenje nedavno izgrađenih nekretnina su fizički znakovi propadanja nekada brzorastućeg i isplativog sektora. Nekretninske krize nisu rijetkost nigdje u svijetu, ali zbog veličine Kine bi ovo mogla postati jedna od najvećih u povijesti.

Stanovništvo Kine je novoizgrađene stanove najčešće kupovalo tako da plati stanove prije početka  izgradnje zgrada. To je imalo smisla, jer su cijene stalno rasle pa bi kupci morali više platiti po završetku izgradnje nego na početku (ili prije samog početka). To je odgovaralo i nekretninskim kompanijama, jer su lakše mogli financirati projekte.

Sada zbog problema prezaduženosti mnogi projekti kasne ili su odgođeni zbog vala nelikvidnosti nekretninskih kompanija. Kupci se brinu da njihovi unaprijed plaćeni stanovi neće nikada biti dovršeni, a novi kupci su podjednako skeptični pa manje kupuju.

To dovodi do pada cijena nekretnina, u dijelovima nekih gradova i za 20 posto manje nego sredinom 2021. Službeni podaci prikazuju pad, ali ne toliko dramatičan. Mnogi analitičari sumnjaju u službene pokazatelje, jer Kina koristi drugačiju metodologiju od ostalih razvijenih država. Postoji veliki nerazmjer između službenih podataka Pekinga i podataka privatnih kompanija.

Država pokušava spasiti nekretninski sektor

Središnja vlast je još sredinom prošle godine naložila bankama da olakšaju uvjete za kreditiranje nekretninskim kompanijama, da bi se projekti završili i kupci nastavili plaćati kredite. To je uvedeno nakon što su brojni građani prestali otplaćivati kredite bankama jer su brojni nekretninski projekti jednostavno zaustavljeni.

Nedavno su banke prisiljene da smanje kamate na kredite za kupnju prve nekretnine, a minimalan zakonski polog za kupnju nekretnine je smanjen za 10 postotnih bodova, s ciljem poticanja potražnje za nekretninama.

To je samo zadnja od politika kojima se pokušava spasiti nekretninski sektor. Već prije su produženi rokovi nekretninskih kompanija za plaćanje dugova, ukidanje ograničenja na iznose koji banke i druge financijske institucije mogu posuditi nekretninskim kompanijama i kupcima nekretnina, a još u kolovozu 2022. je uspostavljen fond za spašavanje nekretninskih kompanija vrijedan 44 milijarde dolara.

Procjenjuje se da je na stotine projekata u 80 gradova diljem Kine nedovršeno, a za mnoge od njih je upitno mogu li uopće biti dovršeni bez intervencije države. Najviše se to odnosi na stotine tisuća stanova za građane srednje klase, koji su već plaćeni i za koje građani već otplaćuju kredite.

Nekretnine čine velik dio bogatstva Kineza

Lista velikih nekretninskih kompanija koje su u financijskim problemima i koje su od početka 2021. objavile da ne mogu vratiti dug je poduža. Evergrande, Sunac, Kaisa, Fantasia, Modern Land, Shimao, CIFI Holdings i brojne druge su nakupile stotine milijardi dolara duga, a prema nekim procjenama ukupni iznos doseže 12 posto ukupnog BDP-a Kine, tj. oko dva bilijuna dolara. 

Nekretninski sektor Kine je golem, direktno i indirektno je odgovoran za 25-30 posto BDP-a. Za usporedbu, u SAD-u i EU taj sektor čini manje od 20 posto BDP-a. Poseban problem je što kineska kućanstva od 70 do 80 posto svoje imovine drže u nekretninama.

Sasvim je sigurno da bi se potpuni kolaps tog sektora vrlo brzo prelio na financijski sektor, a kroz njega raširio u ostale dijelove gospodarstva. Iako središnja vlast u Pekingu to ne priznaje javno i cijelo vrijeme tvrdi da je gospodarstvo stabilno a vijesti o nekretninskoj krizi prenapuhane, broj i jačina državnih intervencija kojima se pokušava održati stabilnost pokazuju da su itekako zabrinuti.

Iluzija vječnog rasta cijena

Nekretninski "balon " se u Kini počeo stvarati još prije dva desetljeća, u vrijeme eksplozivnog rasta kineskog gospodarstva kada je BDP rastao po stopama iznad 10 posto godišnje. Postojao je stav da će vrijednost nekretnina rast vječno.

Veliki rast potražnje za nekretninama je posljedica vala preseljenja iz sela u gradove uslijed ekonomskog rasta, a nakon što se pojavila kineska srednja klasa nekretnine su postale najpopularniji oblik štednje. Dugoročno trend rasta cijena uz kontinuirani rast potražnje je stvorio iluziju vječnog rasta, a većina izgradnje se financirala tako da bi kupci unaprijed platili nekretninu koja još nije izgrađena.

Prijevremenim plaćanjem su kupci sebi osiguravali povoljnije cijene nego što bi bile na kraju gradnje, a investitori bi dobili novac ne samo za gradnju nekretnine koja je plaćena, nego i za kupnju novog zemljišta za buduće projekte.

Koristi od poticanja bujanja gradnje su imali i lokalni političari, jer se time povećavao lokalni i regionalni BDP, ispunjavali ciljevi koje je postavila središnja vlast u Pekingu i povećavalo izglede lokalnih političara za uzdizanje u partijskoj hijerarhiji.

Diljem Kine su nastajali tzv. "gradovi duhovi", potpuno izgrađena urbana područja u kojima skoro pa nije bilo stanovnika. Te nekretnine u njima nisu ni izgrađene da se u njima živi, pa često nemaju ni osnovnu infrastrukturu, nego služe kao oblik štednje.

Sve je dobro funkcioniralo dok je rasla potražnja za nekretninama. "Balon" je očito nastajao, a kineske vlasti su ga odlučile ispuhati prije nego što pukne.

Balon se pokušao kontrolirano "ispuhati", to je uzrokovalo krizu

Godine 2020. su kineske vlasti uvele tzv. tri crvene linije za nekretninske kompanije. Određeno je da obaveze ne smiju iznositi više od 70 posto imovine, ograničen je neto dug i postavljeni limiti na iznos kratkoročnog duga.

Većina kompanija nije ispunjavala barem jedan od tri kriterija, a intencija je bila da se ograniči ili zaustavi rast zaduživanja kompanijama koje probijaju "crvene linije". Onima koji probijaju sva tri kriterija je sasvim onemogućeno novo zaduživanje.

Teško je znati je li politika spriječila puno veći nekretninski balon u budućnosti, ali je definitivno dovela do velikih problema 2021. i 2022. Nizale su se vijesti o velikim kompanijama koje su objavile da ne mogu vratiti dug.

Smisao "tri crvene linije" je i bio da se smanji nekretninski balon prije pucanja, za što se plaća visoka cijena. Stalne vijesti o problemima nekretninskih kompanija s plaćanjem dugova, rasprave o mogućnosti prelijevanja problema na financijski sektor i napuštanje brojnih projekata stvara veliki reputacijski trošak Kini, naviknutoj zadnjih desetljeća da se o njoj govori isključivo u kontekstu gospodarskog rasta.

Zbog toga se već od početka ove godine razmatra smanjenje restrikcija koje su postavljene politikom tri crvene linije, pogotovo s obzirom na to da su uvedene nove politike koje su u suprotnosti s njom. Dok se s jedne strane pokušava ograničiti zaduživanje nekretninskog sektora, s druge strane ga se potiče. Ipak, takve proturječnosti nisu rijetkost ni u Kini ni u SAD-u i EU.

Golemi gubici nekretninskih kompanija, sumnja se na kriminal

Evergrande, kompanija koja je najpoznatija od svih koje su prestale plaćati svoje dugove, tek je sredinom ove godine objavila financijska izvješća za 2021. i 2022. Ukupni gubitak te dvije godine iznosi 81 milijardu dolara.

Jedna od najvećih nekretninskih kompanija u Kini, Country Garden, obavijestila je preko burze u Hong Kongu da će ukupni gubitak u prvih šest mjeseci ove godine iznositi između 6.2 i 7.6 milijardi dolara. Ove godine je ta kompanija čak dva puta u zadnji čas izbjegla situaciju da ne može platiti dug,.Dana 30. kolovoza je čak javno preko burze objavila da je na rubu bankrota, a smatralo se da je jedna od rijetkih sa stabilnim poslovanjem.

Predsjednik  i osnivač Evergrande Hui Ka Yan je stavljen pod policijski nadzor, što je potaklo još više sumnji u budućnost kompanije koja je postala sinonim za nekretninsku krizu u Kini i trenutno je blizu likvidacije. Prema zadnjim informacijama, policijski nadzor na neotkrivenoj lokaciji mu je određen zbog sumnji na kriminalne radnje.

Cijela industrija je pod povećalom zbog povezanosti s tzv. "bankarstvom u sjeni". Radi se o nereguliranom dijelu financijskog sektora preko kojega je lake špekulirati, prikrivati trag novca, a popularan je kod privatnih investitora kao te kod lokalnih i regionalnih vlasti.

Nekretninski sektor Kine se mora spasiti da se kriza ne prelije na cijeli svijet

Općenito se Kina suočava s velikim ekonomskim problemima, iako drugačijima od SAD-a i EU. Umjesto problema s rastom cijena problem Kine je opasnost od pada cijena, deflacija. Opći pad cijena na prvu zvuči kao dobra stvar, ali je za ekonomiju jako negativan.

Kao što se želi izbjeći visoki rast cijena, cilj je i izbjegavanje općeg pada cijena, posebno industrijskih cijena. To ne znači da je problem ako cijene nekih proizvoda padaju, ali ako općenito cijene u ekonomiji padaju to dovodi do strukturalnih problema u budućnosti. Toga su svjesne i vlasti u Kini pa pokušavaju potaknuti potrošnju građana.

Kini zbog moguće deflacije, naglog rasta duga (od 2008. se jako zadužuju kompanije, stanovništvo i država) i demografskih problema se pribojava sličnog scenarija koji se 90-ih odvijao u Japanu. Razlika je u tome što se Japan do tada već bio obogatio, a Kina još nije dosegla relativno visoku razinu razvoja. Naravno, postoje i brojne razlike između te dvije države, ali primjer Japana je poučan za Kinu.

Širenje nekretninske krize na financijski sektor u Kini, a zatim na ostatak gospodarstva će dovesti i do širenja krize na ostatak svijeta. Ipak se radi o drugom najvećem gospodarstvu na svijetu i najvećem izvozniku. Ostatak svijeta definitivno nije pripremljen za to.