NEKRETNINE u Hrvatskoj predstavljaju puno više nego u većini razvijenog svijeta. One su mnogima mjerilo životne sigurnosti, uspjeha i jedan od glavnih ciljeva na životnom putu.

Odnos Hrvata prema nekretninama je specifičan. One nisu samo mjesto za stanovanje nego i glavni način ulaganja, a želja velikog broja ljudi je nakupiti što više nekretnina kroz život. To stvara posebnu tržišnu dinamiku, paradoksalnu za bilo koje uvjete osim onih koji postoje u Hrvatskoj i sličnim zemljama. Ono što Hrvatskoj daje posebnu specifičnost je turizam.

Sve manje stanovnika i sve više praznih stanova, a sve veće cijene

Broj stanovnika oštro pada. Sve je manje mladih obitelji, koje masovno iseljavaju. Sve se to događa dok se broj stambenih nekretnina povećava pa se smanjuje broj kuća i stanova u kojima netko živi. Istodobno, cijene nekretnina rastu, a Hrvatska je u prva dva kvartala ove godine bila rekorder EU po rastu cijena.

Prema podacima popisa stanovništva 2021., u Hrvatskoj je bilo 592.280 tisuća nenastanjenih stanova tj. stambenih jedinica. To se odnosi na sve stambene nekretnine, bilo da se radi o stanovima u zgradama ili kućama. U taj broj ne spadaju stanovi za odmor, stanovi koji se koriste povremeno i stanovi u kojima se samo obavlja gospodarska djelatnost. 

To je čak 43 posto više praznih stanova nego što je zabilježeno popisom stanovništva 2011., a izraženo u apsolutnom iznosu Hrvatska je povećala ukupan broj nenastanjenih stanova za 179 tisuća jedinica. Slijedom navedenoga padao je i broj nastanjenih stanova, i to u skoro svim županijama. Jedine iznimke su Dubrovačko-neretvanska županija i Grad Zagreb.

U gotovo cijeloj Hrvatskoj pada broj nastanjenih stanova

Ostali dijelovi Hrvatske imali su pad ukupnog broja nastanjenih stanova, najmanje Splitsko-dalmatinska i Zadarska županija (stotinjak nastanjenih stanova manje), a najviše Sisačko-moslavačka (-9723 nastanjena stana), Osječko-baranjska (-8837 nastanjenih stanova), Vukovarsko-srijemska (-5950) i Primorsko-goranska (-5823).

U većini županija broj nastanjenih stanova smanjio se za između tisuću do nekoliko tisuća jedinica. Stanovi u Hrvatskoj se prazne, a cijene nekretnina sve su veće. 

Ukupno je u Hrvatskoj 2021. popisano 63 tisuće manje nastanjenih stanova nego 2011. To je kao da je nestala cijela Zadarska ili Sisačko-moslavačka županija. Dubrovačko-neretvanska i Ličko-senjska imaju skupa manji broj nastanjenih stanova od ukupnog broja "nestalih" nastanjenih stanova u cijeloj Hrvatskoj od 2011.

Uskoro će svaki treći stan biti prazan

Paradoksi nekretnina u Hrvatskoj tu ne prestaju. Iako je ukupni broj stanova za stalno stanovanje narastao s 1.91 milijuna na 2.3 milijuna, to se odnosi isključivo na rast broja nenastanjenih stanova za stalno stanovanje.

Broj nastanjenih stanova pao je s 1.496.558 na 1.433.445, a nenastanjenih narastao s 416.343 na 595.280. Zbog toga je udio nenastanjenih stanova za stalno stanovanje u ukupnom broju narastao s 22 posto na 29. Ovim tempom će do sljedećeg popisa stanovništva 2031. u Hrvatskoj svaki treći stan biti nenastanjen.

U Zagrebu je najstabilnija situacija

Potrebno je utvrditi gdje u Hrvatskoj najviše raste udio nenastanjenih stanova i zašto. Iako je udio nenastanjenih stanova blago narastao s 20 na 22 posto, u Zagrebu je zabilježio rast broja stanova za stanovanje za 11 tisuća. 

Drastičan rast nenastanjenih stanova u Splitu

Situacija u Splitu je još gora, s rastom udjela nenastanjenih stanova sa 17 posto 23 posto. Ukupni broj stanova rastao je za 2896, ali taj rast se odnosi primarno na rast broja nenastanjenih stanova. Split je između dva popisa stanovništva izgubio 1691 nastanjeni stan. 

I u Osijeku sve više nenastanjenih stanova

U Osijeku se događala slična stvar kao u Splitu. Udio nenastanjenih stanova je narastao s 18 posto na 23 posto, ukupan broj stanova je rastao s 50.694 na 51.087, ali je smanjen broj nastanjenih stanova.

Neprijavljena apartmanizacija u Splitu dovodi do rasta nenastanjenih stanova

Najmanji pad ukupnog broja stanovnika prema rezultatima popisa stanovništva imao je Zagreb, što je očuvalo stabilnu situaciju po pitanju broja stanova i udjela nenastanjenih stanova. Split i Osijek zabilježili su slična kretanja rasta ukupnog broja stanova, ali i povećanja udjela nenastanjenih stanova, no vjerojatno iz drugih razloga.

U Splitu je rastu vjerojatno kumovao turizam, točnije iznajmljivanje na crno. Da se u Splitu 2011. apartmane uglavnom iznajmljivalo na crno jasno je iz podatka da je popis zabilježio samo 594 stana u cijelom gradu koji su namijenjeni za iznajmljivanje pa se nisu brojili pod stanove za stalno stanovanje.

To je premalen broj da bi bio istinit. Točan broj stanova za iznajmljivanje 2011. zasigurno je bio puno veći od 594, ali nisu bili prijavljeni kao takvi na popisu stanovništva pa su ulazili pod nenastanjene stanove za stalno stanovanje.

U popisu 2021. stanovi za iznajmljivanje turistima obuhvaćeni su klasifikacijom "Stanovi u kojima se samo obavlja poslovna djelatnost". Navedeno je 4380 takvih stanova, drastično povećanje u odnosu na popis 2011. i bliže realnom stanju.

Broj nenastanjenih je 2011. iznosio 13 tisuća, a 2021. godine 17.5 tisuća. Za pretpostaviti je da se i dio povećanja odnosi na neprijavljene stanove za iznajmljivanje turistima ili je jednostavno krivo popisan.

No možda se radilo i o promjeni načina prikupljanja podataka. Provjerili smo tu mogućnost s Državnim zavodom za statistiku, na što su nam odgovorili da "nema razlike u načinu prikupljanja podataka...". Dakle, u Splitu je djelovala apartmanizacija, dijelom prijavljena, dijelom neprijavljena.

Osijek i cijela istočna Hrvatska masovno se iseljavaju, zbog čega raste broj nenastanjenih stanova

Osijek je imao slično kretanje brojeva stanova kao Split, ali iz drugog razloga. Primarno se u njegovom slučaju radilo o efektu iseljavanja, a ne apartmanizacije. Ipak, Osijek nije najpogođeniji odlaskom stanovništva.

Prema podacima popisa, najveći pad broja stanovnika zabilježen je u Vukovarsko-srijemskoj županiji. To je vidljivo i prema podacima o stanovima u Vukovaru, gdje se smanjio i ukupan broj stanova (s 13.550 na 13.420) i broj nastanjenih stanova (s 10.682 na 9744), ali je narastao udio nenastanjenih s 21 posto na 27 posto.

Zaokruženo, 2011. je svaki peti stan u Vukovaru bio nenastanjen, a 2021. svaki četvrti. Ovim ritmom sljedeći popis stanovništva pokazat će da je svaki treći stan nenastanjen. 

Problem je postojao i prije, mora se ozbiljnije pristupiti stambenoj politici

Situaciju je za Index komentirao agent za nekretnine Sanjin Rastovac. On tvrdi da je problem postojao i prije, a dodatno se intenzivirao zadnje tri godine. "Sagledamo li širu sliku i zbog čega je toliko stanova prazno, brzo ćemo shvatiti da su podaci o broju praznih stanova realni za situaciju u kojoj se nalazi Hrvatska", tvrdi.

"Jedna smo od zemalja s najvećim postotkom nekretnina po stanovniku. U isto vrijeme smo turistička zemlja s ogromnim brojem privatnih smještaja koji se koriste sezonski, dakle, ne živi se u njima. Na to još dodajte da se puno ljudi iselilo, a iza sebe i ostavilo nekretnine kao sigurnost kojoj se mogu vratiti bude li potrebe", navodi Rastovac. 

"Prije popisa dogodio se potres te su ljudi bili primorani iseliti se iz velikog broja nekretnina u Zagrebu, ali i Baranji. Uz sve nabrojano, dogodile su se i korona i inflacija, pri čemu su velike količine novca ubačene u nekretnine koje služe za 'čuvanje' vrijednosti, a ne za život.

Popis razloga se može nastaviti, ali i ove nabrojane činjenice su dovoljan pokazatelj da se mora ozbiljnije pristupiti stambenoj politici i dati konkretne mjere kako bi se tromo i nedovoljno kvalitetno tržište nekretnina pretvorilo u stabilno i priuštivo.

Do sada smo vidjeli većinom loše pokušaje (npr. APN subvencije) pa vjerujem da je vrijeme za nove i kvalitetnije ideje", zaključuje naš sugovornik. 

Iseljavanje i apartmanizacija glavni uzroci rasta broja nenastanjenih stanova

Godinama se nagađalo o broju praznih stanova u Hrvatskoj, za što su se koristile brojne metode - potrošnja struje i vode, evidencija gradova i razni drugi javni izvori. Ali podaci koji se daju iščitati iz usporedbe popisa stanovništva 2011. i 2021. iznenađuju i one koji su imali najcrnje prognoze prema kojima je svaka šesta nekretnina u Hrvatskoj bila prazna.

Sada znamo da je trenutno svaki četvrti stan nenastanjen, a sljedeći popis bi, ako se nastavi ovaj trend, mogao pokazati da je svaki treći stan nenastanjen. 

Razlozi su brojni, od kulturoloških do pravnih. Nacionalna sklonost da se investira u nekretnine čak i nakon što se riješi stambeno pitanje je dio problematike, ali ne cijeli odgovor. Dio stanova koji nisu u funkciji - odnosno u njima se ne živi, ne prodaju se i ne iznajmljuju - u suvlasništvu je više osoba koje su takvu nekretninu naslijedile, a ne mogu se dogovoriti oko načina upotrebe. Takvi stanovi postaju mrtvi kapital, nitko ih ne koristi i s vremenom propadaju. 

Uzrok rasta broja nenastanjenih stanova u županijama istočne Hrvatske zasigurno je masovno iseljavanje, posebno iz manjih mjesta koja su imala pad broja nastanjenih stanova i do 20 posto. Za županije uz obalu rast udjela nenastanjenih stanova može se objasniti masovnom izgradnjom nekretnina za iznajmljivanje turistima. Drugačije se ne može objasniti činjenica da su sve županije imale pad stanovništva, a broj nenastanjenih nekretnina je udvostručen. 

U Šibensko-kninskoj županiji u većini nekretnina nitko ne živi

Primjerice, u Šibensko-kninskoj je na popisu 2011. zabilježeno 14.936 nenastanjenih nekretnina, a 2021. čak 38.676. U toj županiji je od 2021. više nenastanjenih nego nastanjenih nekretnina. Može se pretpostaviti da se vjerojatno radi o apartmanima. U Zadarskoj je broj nenastanjenih stanova narastao za 19.376, Splitsko-dalmatinskoj 22.433, Istarskoj 12.533, a Dubrovačko-neretvanskoj 5821. 

S obzirom na to da bi apartmani na popisu trebali biti prijavljeni kao "Stanovi u kojima se stalno obavlja gospodarska djelatnost", navedene brojke mogu predstavljati samo neprijavljene ili krivo evidentirane apartmane. Pravi broj apartmana koji su izgrađeni od 2011. do 2021. još je veći jer bi trebalo ubrojiti i stanove za gospodarsku djelatnost.

Gledajući cijelu državu, ukupni broj apartmana izgrađenih između 2011. i 2021. ili stambenih nekretnina koje su pretvorene u apartmane broji se u desecima tisuća. To je očekivano s obzirom na to da apartmani predstavljaju glavni oblik turističkog smještaja, a njihov udio u ukupnom broju kreveta daleko je veći nego, primjerice, u Italiji, Grčkoj, Španjolskoj i drugim turističkim zemljama.  

Stanje je neodrživo

Nameće se pitanje koliko je održiva trenutna situacija. S jedne strane, stanovništvo Hrvatske se iseljava i stari, a broj stanovnika se smanjuje uz očekivano smanjivanje broja nastanjenih stanova i rast udjela nenastanjenih/praznih stanova. S druge strane, cijene kvadrata stana sve su veće. 

Ta dinamika je dugoročno štetna za građevinski i nekretninski sektor jer je neodrživa bez stalnog rasta turizma i izgradnje apartmana. Turistički kapaciteti po pitanju broja gostiju imaju limit pa će se taj izvor poslova za građevinski sektor s vremenom isprazniti. 

Ali do tada će zbog iseljavanja drastično pasti broj mladih obitelji koje kupuju prvu nekretninu, što će biti smrtni udarac za građevinski sektor. Izgradnja stambenih nekretnina gotovo će stati, a inflacija broja apartmana prestat će rasti zbog toga što njihov broj raste više od rasta dolazaka turista.

Sljedeći popis stanovništva vjerojatno će pokazati i rast udjela nenastanjenih stanova jer će se trend iz prošlog desetljeća nastaviti sve dok ne postane jasno da novi apartmani nisu potrebni zbog preizgrađenosti i da nove stambene nekretnine nisu potrebne jer u njima nema tko stanovati.