Sadržaj nastao u suradnji s: Eurovilla

U Hrvatskoj je tijekom 2025. prodano 17,3 posto manje stanova i apartmana nego godinu ranije. Prodaja obiteljskih kuća pala je gotovo jednako, za 17,7 posto. Istodobno je medijalna realizirana cijena stanova i apartmana porasla 11,3 posto.

Manje kupoprodaja, više cijene. Na prvi pogled, nešto se tu ne uklapa.

No hrvatsko tržište nekretnina nije jednostavna računica u kojoj manja prodaja automatski znači i niže cijene. Iza nacionalnih podataka kriju se velike razlike među gradovima, ali i među nekretninama koje se nalaze na istoj lokaciji.

Kupoprodaja je manje, ali cijene ne popuštaju

Prema službenom Pregledu tržišta nekretnina Republike Hrvatske za 2025., medijalna realizirana cijena stanova i apartmana iznosila je 2.587 eura po četvornome metru.

U Zagrebu je iznosila 2.917 eura, u Rijeci 2.808, a u Splitu nešto više od 4.000 eura po četvornome metru.

Riječ je o cijenama po kojima su nekretnine doista prodane, a ne iznosima koje su prodavatelji tražili u oglasima. Pritom rast medijalne cijene ne znači da je svaki stan poskupio. Na statistiku utječe i to kakve su se nekretnine prodavale, na kojim lokacijama i u kakvom stanju.

Zato nacionalni podaci mogu pokazati smjer tržišta, ali ne mogu sami odrediti vrijednost konkretnog stana ili kuće.

Nije svaka skupa nekretnina i precijenjena

Visoke cijene često se spominju kao glavna prepreka kupnji. No iz iskustva Eurovillinih agenata, sama visina cijene nije uvijek presudna.

I nekretnina s iznimno visokom cijenom po četvornome metru može pronaći kupca ako je riječ o kvalitetnom proizvodu na dobroj lokaciji, s karakteristikama koje opravdavaju traženi iznos. Takav kupac pritom ne mora nužno dolaziti iz inozemstva.

S druge strane, stan s osjetno nižom cijenom može dugo ostati neprodan ako kupci procijene da ne nudi odgovarajuću vrijednost.

Dva stana jednake površine u istoj ulici mogu se bitno razlikovati po rasporedu, stanju zgrade, kvaliteti gradnje, parkiranju ili ulaganjima koja su potrebna nakon kupnje.

Zato pitanje nije samo koliko nekretnina košta, nego što kupac za taj iznos dobiva.

Jedna od najčešćih pogrešaka prodavatelja jest određivanje cijene prema oglasima iz susjedstva. Ako se stan u istoj ulici oglašava za 300.000 eura, to ne znači da je po toj cijeni i prodan.

Upravo se tu vidi vrijednost profesionalnog posredovanja. Poznavanje lokalnog tržišta, ostvarenih kupoprodajnih cijena i stvarne potražnje omogućuje realnije pozicioniranje nekretnine od samog uspoređivanja oglasa. Dobar agent pritom ne zastupa samo određenu cijenu, nego pomaže uskladiti očekivanja prodavatelja s mogućnostima i interesima kupaca te vodi pregovore prema konkretnom dogovoru.

Interes za nekretninu i spremnost da se za nju plati tražena cijena nisu ista stvar.

Hrvatska nema jedno tržište nekretnina

Zagreb, Split, Rijeka, Osijek ili Zadar ne razlikuju se samo po cijenama. Razlikuju se i po razlozima zbog kojih ljudi kupuju nekretnine, strukturi ponude i kupovnoj moći.

U velikim gradovima značajan dio potražnje povezan je sa stanovanjem, obrazovanjem i zapošljavanjem. Na obali važnu ulogu imaju i kupnja druge nekretnine, turizam i investicijski interes.

No ni takva podjela ne objašnjava sve. Na istom tržištu postoje stanovi koji se prodaju brzo i oni koji mjesecima čekaju kupca.

Za razumijevanje tih razlika potrebno je poznavati neposredno tržište: koje su usporedive nekretnine doista prodane, kakva je trenutačna ponuda i što kupci na određenoj lokaciji traže.

Manji broj kupoprodaja ne dokazuje sam po sebi da su kupci postali zahtjevniji ili da čekaju pad cijena. Službena statistika ne otkriva koliko je razgledavanja završilo bez ponude, koliko je kupaca odustalo zbog financiranja ni koliko je prodavatelja korigiralo početnu cijenu.

Ali podaci otvaraju važno pitanje: zašto se, unatoč visokim realiziranim cijenama, sklapa manje kupoprodaja?

Jedan dio odgovora nalazi se u razlikama između onoga što se nudi i onoga što kupci traže i mogu platiti. Upravo se te razlike najbolje vide u svakodnevnom radu s kupcima i prodavateljima.

Podaci za 2025. pokazuju da se broj kupoprodaja i razina ostvarenih cijena ne moraju kretati u istom smjeru.

Za prodavatelje je to podsjetnik da cijenu ne određuju samo vlastita očekivanja ni oglasi sličnih nekretnina. Za kupce da visoka cijena ne mora automatski značiti lošu kupnju, kao što ni povoljnija nekretnina nije nužno dobra prilika.

A za sve koji pokušavaju razumjeti hrvatsko tržište nekretnina, možda je najvažnije prestati promatrati ga samo kroz pitanje raste li ili pada cijena četvornog metra.

Jer nije dovoljno znati koliko nekretnina košta. Važno je razumjeti zašto toliko vrijedi.

Izvor podataka: „Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025.”, Ekonomski institut, Zagreb i Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Navedene cijene odnose se na medijalne realizirane kupoprodajne cijene stanova i apartmana.

Sponzorirani sadržaj donose Index i Eurovilla u skladu s najvišim profesionalnim standardima.