ZADNJIH godina prisutan je veliki porast cijena stanova u Hrvatskoj, što uključuje i poskupljenje stambenog najma. Već smo pisali kako su cijene nekretnina u Hrvatskoj neprekidno rasle od rujna 2020. do rujna 2023., kako pokazuju podaci Eurostata. Od početka 2017. su u svim razdobljima osim dva tromjesečja cijene rasle.

>>Cijene nekretnina još rastu, ali se nazire kraj

Posebno intenzivan rast je počeo 2022., a u prvih devet mjeseci prošle godine Hrvatska je bila rekorder EU po rastu. U srpnju, kolovozu i rujnu prošle godine su nekretnine u Hrvatskoj bile skuplje za 10.9 posto u odnosu na iste mjesece godine prije.

>>Hrvatski gradovi su jedni od najskupljih u Europi za kupnju stana

Pisali smo i kako Zadar, Dubrovnik, Split i Zagreb spadaju u 30 relativno najskupljih gradova za kupnju stana u Europi. Prema izračunu Towergate Insurancea, jedne od najvećih osiguravajućih kuća u Ujedinjenom Kraljevstvu, Hrvatska je druga u Europi po pitanju skupoće stambenih nekretnina za domaće stanovništvo.

Više faktora doprinosi rastu cijena

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja za poslovanje nekretninama HGK, govori nam kako su sad cijene doista visoke.

"Prošle godine se govorilo da su cijene rasle 12 do 13 posto u odnosu na pretprošlu godinu. Više je razloga poskupljenju, tu je svakako bitna inflacija. Došlo je i do rasta kamatnih stopa, ali i dizanja kamate na depozite, što je dio novca prelilo upravo u depozite pa je prisutan i trend da se možda toliko ne ulaže u nekretnine kao do sada.

Vidjet ćemo kako će sad biti. Nadam se da će doći do korekcija cijene, vidimo da se tržište usporava. Prognoze je teško davati, sigurno da, ako netko mora rješavati stanovanje, ako želi kupiti ili prodati stan, da ga ova poskupljenja ipak u njegovom naumu neće spriječiti", rekao je.

Prisutan je i pad prometa

Boro Vujović, vlasnik Operete, zagrebačke agencije za nekretnine, govori da je po njihovoj statistici prošle godina cijena stana bila 10 posto veća nego u 2022. godini.

"Kad gledamo prošlu godinu, imali smo rast cijena, to govori službena statistika. I činjenice na terenu govore o tome, vidjet ćemo kako će se situacija razvijati za ovu godinu. Ono što je razlika u odnosu na lanjsku godinu je što smo lani na proljeće imali APN. Vidimo i da je na moru nešto manji interes za kupnju nekretnina, što je posljedica i godišnjeg doba u kojem smo sada, ali i recesije i gospodarske klime. I vani, kao i kod nas, prisutan je rast kamatnih stopa", kazao je Vujović.

Dodaje kako je zanimljivo da u Zagrebu imamo pad prometa što se tiče kupoprodaje stanova, dok imamo porast u Varaždinskoj i Šibensko-kninskoj županiji. "Ako gledate broj transakcija, i dalje smo na niskom nivou u usporedbi s periodom 2008., 2009. godine, ali nema ni dovoljnog broja novogradnji koje bi zadovoljile potrebe tržišta. Pritom treba reći kako dosta ljudi prije nisu imali ni kamate na štednju, a što je sad konkurencija kupovini nekretnina kao obliku ulaganja", rekao je.

U Splitu puno apartmana za turiste završilo u najmu 

Situaciju u Splitu nam je približio Marin Biliškov iz agencije Biliškov nekretnine. Govori da je potražnja veća od ponude pa već neko vrijeme imamo blagi rast cijena.

"Split je usko područje, nema novogradnje, pritisak je na centar. Nemate novih stanova. Tu bih situaciju usporedio s Dubrovnikom, gdje imate jedan uski centar gdje bi svi željeli biti, a novih stanova nema. Tako da su cijene visoke, ali ne bih rekao da je to nešto bombastično kako ističu pojedini mediji", rekao je.

"Što se tiče najma stanova, njega posebno ne radim, ali koliko vidim, imamo priljev novih stanova, to su apartmani koji su bili u turizmu pa se vlasnicima očito dosadilo baviti turističkim najmom. Ti su stanovi novi, kod njih nema namještaja od djeda i bake, pa su obično i cijene veće. Puno se tih stanova daje za 800-900 eura, ali mislim da se tu ipak radi o jednoj prividnoj slici, jer te stanove uzme agencija koja kasnije iznajmi studentima, koji onda ne plaćaju tu punu cijenu", rekao je Biliškov.

Poskupljenja najma

Posebna tema jest upravo poskupljenje najma stanova. Peđa Kovačević iz agencije San nekretnine je za Srednja.hr rekao kako su cijene stanova u Zagrebu u odnosu na prošlu godinu porasle od 20 do 30 posto. Poskupljenje potvrđuje i pogled na stranice Index oglasa. Najam stana na Srednjacima od 63 metra kvadratna dođe 950 eura, stan na Svetoj Klari od 60 kvadrata košta oko 700 eura, dok stan na Jarunu iste kvadrature dođe 850 eura. Što se tiče Trešnjevke, ponovo ima stanova od 500, 600 eura, ali ipak većina njih dođe 800 eura ili više.

Pronašli smo ukupno 253 stana do 400 eura, ali treba reći da se većina njih odnosi na garsonijere ili stanove koji su ipak značajno dalje od centra. Većina njih se iznajmljuje za potrebe stanovanja i do desetak radnika. Ukupno 1158 stanova smo pronašli po cjenovnom rangu od 400 do 800 eura. Od 800 eura naviše pronašli smo 1680 stanova. Na temelju ove potrage je teško donositi sud budući da cijena ovisi o kvadraturi, lokaciji i posebno opremljenosti. 

Klara Matas: Stanje je suludo

Klara Matas traži stan za sina koji dolazi studirati u Zagreb. Smatra da su cijene najma otišle predaleko.

"Brinem se kako će mladi u budućnosti plaćati najam. Na oglasniku koji koristim bila su točno 22 stana u kategoriji do 400 eura. I to redom sutereni i male neugledne garsonijere. Razmišljala sam i o kupnji stana, ali tamo je situacija još puno gora, ispod 130.000 eura jedva da možete pronaći stan od 40 kvadrata na koliko-toliko pristojnoj lokaciji.

Stanje je suludo. Ako želite djetetu priuštiti pristojnu garsonijeru, plus režije, morate izdvojiti 600 eura. Otkud - ne znam. Ljuta sam i ogorčena jer će mladi u budućnosti moći samo sanjati o vlastitoj nekretnini", govori.

"Zarađujemo 3000 eura pa nam je teško, mogu misliti kako je onima s 800 eura"

Napominje kako su išli gledati jedan stan u Sopotu koji se nudio za 400 eura, a imao je 24 kvadrata.

"Bio je u staroj zgradi, nije imao ni pristojan krevet nego kauč na razvlačenje. Imao je kuhinju staru 45 godina. Jasno mi je da svatko ima pravo svoj stan iznajmljivati za koliko hoće novca, ali mislim da je krevet najmanje što možemo dobiti za 400 eura", napomenula je.

Kaže da je gledala i cimerstva, istaknuvši kako se sobe od nekoliko kvadrata iznajmljuju po 250-350 eura plus režije. "Suprug i ja zajedno zarađujemo 3000 eura, ali imamo kredit za stan i ne znam kako ćemo sinu koji, nažalost, nije upao u dom moći platiti stan. Mogu misliti koliko je teško samcima koji nisu studenti i ne žele s 35 živjeti s cimerima, a imaju plaću 700-800 eura", poručila je.

Filip nam govori da se za 250 eura iznajmljuju kreveti na kat

Svoje iskustvo nam je prepričao i Filip s Raba koji ove godine prvi put traži stan u Zagrebu. Pokušava to već mjesec dana, ali, ističe, uzaludno.

"Tek sad shvaćam koliko je teško mladom čovjeku se osamostaliti i pronaći si najobičniju garsonijeru za početak a da ti ne ode više od pola plaće na to. Ljudi iznajmljuju male sobe od 13-15 kvadrata u kojima nema mjesta ni za ormar da si imaš gdje držati stvari i to naplaćuju 400 eura plus režije. Neki traže i fiksne režije od 100 eura.

I sad, ako imaš početnu plaću 900-1000 eura, a mnogi rade i za minimalac, koliko mladom čovjeku koji treba živjeti život punim plućima ostaje novca? Vidim da se sve više iznajmljuju i mali stanovi s po 5-6 poredanih kreveta na kat i traže 250 eura po ležaju. Cijene stanova su u rangu s onima u Beču, a plaće su ostale iste kao i prije 10 godina, jer i prije 10 godina si mogao raditi u ugostiteljstvu za 1000 eura kao sad", rekao je Filip, poručivši kako bi Hrvatska trebala pomoći mladima po pitanju stanovanja.

Tina: Zarađujem 770 eura, dečko i ja stan plaćamo 600 eura

Tina kaže da itekako primjećuje razliku u cijeni najma u zadnje dvije, tri godine. Napominje kako joj se čini da je cijena skočila za 70 posto, dodajući da je većina stanova u raspadu budući da imaju stari namještaj i kuhinjski uređaji nisu u funkciji.

"Mi smo par koji trenutno živi u najmu. Stan od 27 metara kvadratnih plaćamo 600 eura s režijama. Moja neto plaća je 770 eura. Sama ne bih mogla preživjeti. U stanu nemamo plinsku peć za kuhanje, kao ni pećnicu, nego kuhamo na malom kolu na struju, namještaj nam je skoro sav unutra u raspadu", rekla je ona.

Dodaje kako su trenutno već pet mjeseci u potrazi za kućom za najam na području grada Zagreba. Mogu izdvojiti najviše 700 eura za stanarinu s režijama.

"To je nemoguća misija. Trenutno je u trendu najam stanova i kuća samo radnicima, pretežito strancima, jer najmodavci na njima beru velike pare. Stave u 30 kvadrata njih 6 i naplaćuju 250 eura po osobi", rekla je.

"Nadam se da će zakon i inspekcija za najam nekretnina učiniti nešto po pitanju najma i reguliranja cijene po kvadraturi stana. Ako ovako ostane, puno ljudi si neće moći priuštiti stan, a ako si i priušti stan i mjesto za stanovanje, neće imati što jesti. S današnjim cijenama najma i plaćama jedva se preživljava i sklapa kraj s krajem", rekla je Tina.

Analitičar Jurić: Cijena stana u Novom Zagrebu je od 700 do 850 eura

Analitičar za tržište nekretnina Lucijan Jurić, direktor tvrtke Ponte Antiqua, govori nam kako je poskupljenje stanova za najam u Zagrebu evidentno iz godine u godinu, dodajući da je još veći problem nedostatak stanova za najam na tržištu.

"Poskupljenje je determinirano mnogim faktorima kao što su konstantno useljavanje, kako domicilnog stanovništva, tako i strane radne snage, poskupljenje cijena stanova u prodaji čime se još veći dio ljudi opredjeljuje za najam, potres koji je uništio nekoliko tisuća zgrada u gradu, a zbog čega su ti stanovi neiskorišteni.

Potonje ne samo da stvara manjak stanova za najam već stvara i veću potražnju za najmom onih koji čekaju obnovu svojih oštećenih stanova. Faktor je i ulazak u Schengen te veća fluktuacija takozvanih radnih nomada koji odabiru život u Zagrebu za svoju radnu i životnu destinaciju zbog ugodne klime i stila života.

Tu su i ljudi koji se bave investiranjem u nekretnine. Kad daju stanove u najam, traže veće najamnine radi povrata investicije. Sve to utječe na konstantan porast cijene najma stana, tako da je cijena najma pristojno opremljenog trosobnog stana, recimo u Novom Zagrebu, od 700 do 850 eura plus režije", rekao je.

"Približavamo se standardu Münchena"

Govori kako, uzimajući u obzir dvije prosječne plaće u Zagrebu, cijena stanovanja ipak nije skuplja nego u drugim europskim metropolama kad se gleda omjer plaće i najma.

"Istina je da su u jednom Beču ili Münchenu možda i 60, 70 posto veća primanja, ali je i cijena stana barem duplo veća. Recimo, u Münchenu je trend iznajmljivanja kreveta jer je velika nestašica stanova te se samo krevet iznajmljuje po 300 do 350 eura, a trosobni stanovi idu od 1500 eura nadalje ovisno o opremljenosti i lokaciji.

I do stana je znatno teže doći, jer su uvjeti puno kompleksniji. Tamo je normalno da morate dati potvrdu poslodavca i tri platne liste da se vidi možete li plaćati najam, nakon toga je potrebno položiti i tri najamnine kao depozit.

Kolega je htio unajmiti stan u Munchenu, ali se za isti stan javio najmoprimac koji je ponudio platiti 15 mjesečnih najamnina unaprijed samo da on dobije stan. Mislim da se polako približavamo takvom standardu kad je stanovanje u pitanju", rekao je.

"Pokušajte dogovoriti dugoročni najam"

Dao je i jedan savjet ljudima koji žele iznajmiti stan.

"Ono što bi možda bilo poželjno za najmoprimce u ovakvim situacijama napraviti je pokušati dogovoriti dugoročni najam stana. Na taj način možda će se svakih par godina ponešto podizati najamnina, ali to sigurno neće biti poskupljenje kao što je kad uzmete stan na godinu dana.

Najmodavac kod svake sljedeće najamnine praktički automatski traži 15 do 20 posto više za isti stan. Zato što i sam istražuje tržište i prati cijene, a ima i rizik novog najmoprimca kojeg ne poznaje. Kad ima stabilnu osobu kojoj izdaje stan, manje je sklon podizanju cijena jer i sam ne želi ostati bez stabilnog najmoprimca", objasnio je.