TRADICIONALNO, rujan je mjesec u kojem kreće potraga za stanovima. Posebno se to odnosi na studente. Kakve cijene mogu očekivati ove godine?

>> Rekordan rast cijena u Hrvatskoj, stigli novi podaci

Potrošačke cijene u Hrvatskoj porasle su u kolovozu 12.3 posto u odnosu na isti mjesec prošle godine, pa se tako inflacija zadržala na najvišoj razini od kada Državni zavod za statistiku vodi te podatke, a ponajviše je posljedica rasta cijena hrane i goriva.

Može li se slično poskupljenje očekivati i oko najma stanova?

Kakva je situacija u Zagrebu?

Situaciju s cijenama najma stanova provjerili smo u Index Oglasima. Što se tiče Zagreba, cijena većine stanova koji se nude kreće se između 350 i 750 eura. Naravno, cijena ovisi o lokaciji i kvadraturi, ali ipak treba reći i kako smo lani pisali da se cijena kreće od 200 do 750 eura.

I sad se mogu naći stambene jedinice jeftinije od 350 eura, ali i skuplje od 750 eura. Ipak, ove potonje spadaju u luksuznije opremljene prostore, a ove jeftinije se ipak odnose na garsonijere od 20 ili 30 kvadrata ili stanove koji su jako udaljeni od centra

Nije puno bolje niti sa stambenim jedinicama čije cijene sežu od 350 do 400 eura. Mogu se naći stanovi po tim cijenama, ali ipak se radi o nižim kvadraturama ili stanovima udaljenim od centra. Ozbiljnija ponuda ipak se kreće od 400 eura nadalje.

Tako smo, primjerice, pronašli stan do 60 kvadrata na Trnju čiji najam iznosi 700 eura, dok za stan od 66 kvadrata na Trešnjevci treba izdvojiti 660 eura. Za stan na Črnomercu treba izdvojiti 550 eura, a za stan u Dubravi 800 eura. Što se tiče nešto atraktivnijih lokacija, na Knežiji smo pronašli stan koji dođe 900 eura, u Ilici 1000 eura, a na Gupčevoj zvijezdi 1200 eura.

Split, Rijeka, Dubrovnik, Osijek...

Što se tiče Splita, stan na Lovretu od 40 kvadrata se može naći za 400 eura, dok stan slične veličine na području Ravne Njive dođe 600 eura. Stan slične površine na Žnjanu dođe 750 eura.

Slične cijene, možda ponešto jeftinije, primijetili smo za područje Rijeke. Dubrovnik djeluje, pak, nešto skuplji, tako da stan od 50 kvadrata relativno udaljen od centra košta oko 550 eura. Stan na području Lapada, koji ima 60 kvadrata, košta oko 800 eura. Ostatak Hrvatske ipak je nešto jeftiniji. Tako se, primjerice, u Osijeku luksuzno uređen stan od pedesetak kvadrata može pronaći po cijeni od 400 eura.

"Poskupljenjem cijena za prodaju došlo je do poskupljenja najma"

Popričali smo o tome s Anom Šenijom, koja je licencirani posrednik u prometu nekretninama te ujedno vlasnica agencije Boutique za nekretnine.

"Cijene najma stanova mijenjaju se stalno sukladno s ponudom i potražnjom stanova za najam i stanova za prodaju. Kad je niža cijena stanova za prodaju, znači da je i veća ponuda, a samim time pada i cijena najmova jer je jedno vezano za drugo.

Poskupljenjem cijene stana za prodaju, po kvadratu, došlo je i do povećanja cijene stanova za najam", govori ona.

"Danas je teško naći stan i za 400 eura"

"Naprimjer, prije 10 godina smo mogli unajmiti lijep dvosoban stan u organiziranom zagrebačkom kvartu poput Savice za 400 eura. Danas je jako teško uopće naći nešto što je u kategoriji 400 eura jer sada dvosoban stan vrijedi 500, 600 eura, a jednosobnih koji spadaju u kategoriju 400 eura je jako malo i morate biti jako spretni da ih uopće uspijete naći.

Mi kao agencije se gotovo ne susrećemo sa stanovima koji su cjenovno ispod 400 eura za mjesečni najam. To ne znači da ih uopće nema, to je posebna kategorija koja do nas ne dolazi", rekla je.

Dodala je da je najvišu cijenu najma teško odrediti zato što veliki luksuzni stanovi mogu postići cijenu i od nekoliko tisuća eura za mjesečni najam, kazavši i kako zagrebačko tržište ne nudi puno takvih stanova pa je teško naći prosjek.

U Zagrebu najveći interes za dvosobnim stanovima

Pitali smo je kakav tip stanova se najviše traži.

"Uvijek je nekako najveći interes upravo za ovim dvosobnim stanovima. To je tip stana koji ima odvojenu spavaću sobu, dnevni prostor, kuhinju i kupaonicu i poželjno je da ima balkon. Takav tip stana odgovara najvećem broju ljudi: parovima, ljudima koji žive sami, parovima koji imaju jedno dijete, odličan je i za dvoje studenata...

Stan za najam se traži uvijek po potrebi, to je nešto što čovjeka snađe zbog raznih životnih okolnosti ili odluka tako da ne postoji neka sezona kad se traži stan. Osjeti se mala razlika u ponudi početkom ljeta jer studenti odu iz Zagreba, ali ne bih rekla da to značajno utječe na tržište", govori.

"Studenti imaju specifične potrebe"

Koje je najbolje vrijeme za početi tražiti stan za najam? Je li studentima možda bolje unajmiti u srpnju ili kolovozu, platiti dva mjeseca unaprijed, ali biti miran?

"Studenti su kategorija najmoprimaca koja ima specifičnu potrebu i njima su gotovo uvijek problem dva ljetna mjeseca kad nisu u Zagrebu. Iz perspektive takvog najmoprimca ta dva mjeseca plaćanja stanarine, a da u stanu ne žive su bačen novac.

Međutim, perspektiva najmodavca je takva da oni ne mogu naći motivaciju za to da bi nekom čuvali dva mjeseca stan koji je prazan i koji nitko ne plaća. Svatko gleda sa svog stajališta, oba su razumljiva s financijskog gledišta.

Onaj tko nađe zaista dobar stan početkom akademske godine i da mu odgovara baš po svim parametrima, trebao bi razmotriti opciju da se dogovori s najmodavcem oko ljetnih mjeseci jer nije uvijek lako naći stan koji baš po svemu odgovara.

Iz iskustva znam da je najmodavcima jako važno da u stanu koji iznajmljuju stanuje netko tko pazi na stan, održava ga prema ugovoru, plaća na vrijeme i plaća režije. Ako ste takav student najmoprimac, sigurno je moguće naći zadovoljavajući model plaćanja i za ljetne mjesece kad nema predavanja na fakultetima", rekla je.

"Sve velike promjene koje zahvaćaju veći broj ljudi, kao što su pandemija koja se dogodila 2020. i potres u istoj godini pa kasnije inflacija i sve što dolazi, uvijek neminovno utječe ne tržište nekretnina.

Tada je važno imati na umu da kako se mijenja sve, tako se mijenja i tržište nekretnina i sve se usklađuje. Mi ljudi smo skloni velikom strahu kad su u pitanju promjene, međutim, promjene su uvijek tu, samo ih mi ponekad ne vidimo jer smo fokusirani na nešto drugo", govori.

"U Splitu vam nema najma za 2000 kuna"

Čuli smo se s vlasnicom agencije Biliškov nekretnine, Jasminkom Biliškov, koja je ujedno i dopredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u. Zanimala nas je situacija u Splitu.

"Više vam nema najma za 2000 kuna. Ono što ste prije mogli iznajmiti za 300 eura, sad je 350 eura. Ako ne i više od tog iznosa. Jednostavno, poskupio je najam. I to sad pričam o najjeftinijim stanovima, garsonijerama.

Ako pričamo o skupljim stanovima, cijene se penju na 500, 600 eura. Luksuzni stanovi koštaju više od 1000 eura. Rekla bih da će povoljniji stanovi biti od 1. listopada, to je kad odu turisti", dodaje.

"Ljudi traže u okolici"

Jedan dio problema je što najmoprimci moraju iseliti iz stanova zbog sezone.

"Nije tako svuda, ali većina stanodavaca sklapa ugovore do 1. svibnja ili 1. lipnja. Onda se ljudi snalaze kako znaju i mogu... Sad su tu i Ukrajinci, a konkurencija domaćim podstanarima su i imućniji studenti.

Događa se da troje njih unajmi stan od 900 eura pa ih izađe oko 300 eura. Njima to nije puno, a njihove obitelji to onda mogu pratiti", dodala je Biliškov.

Oni koji ne mogu naći stan u Splitu, imaju opcije okolice.

"Tu mislim na Kaštela, Solin, Mravince, Dicmo... Sve do Omiša. To je sve nekih 20 kilometara. Ljudi na tom području traže aktivno stanove. Jednoj smo ukrajinskoj obitelji našli smještaj u Dicmu", rekla je ona.

U Dubrovniku se traže manji stanovi

Popričali smo i s Nadom Burum, vlasnicom agencije IMB Real Estate iz Dubrovnika.

"Kao agencija za posredovanje u prometu nekretninama možemo reći da Dubrovnik nema dovoljno stanova u ponudi, a da se kupoprodaje velikim dijelom realiziraju u svrhu turističkog iznajmljivanja.

Zbog izvrsnog turističkog najma, malo stanova se nudi na dugoročni najam. Za najam su posebno traženi stanovi ispod 40 m2, a oni su najčešće svojim interijerom moderno prilagođeni i pripremljeni za turističko iznajmljivanje", rekla je ona.

Dodaje da su najtraženiji i najskuplji za najam u Dubrovniku stanovi u novim poslovno-stambenim zgradama u centru Gruža ili Lapada upravo zbog svoje izvrsne mikropozicije.

"Raste potražnja za dugoročnim najmom, ali bi se moglo reći i da rastu kriteriji najmoprimaca i da se brže iznajmi kvalitetnije opremljen stan s dobro iskorištenim kvadratima.

Problem dugoročnog najma je specifičan za gradove uz more, tako i za Dubrovnik. Vlasniku nekretnine se puno više isplati staviti nekretninu u turistički najam gdje su prinosi znatno viši od onih u dugoročnom najmu. Tako su nažalost često spremni na kompromis oni koji traže stan dugoročno, tako da se moraju snaći u srcu ljetne sezone", rekla je.

"Dugoročni najam poskupio 16 posto"

Govori da određeni podaci kazuju da je došlo do poskupljenja cijene dugoročnog najma stanova od oko 16% u odnosu na cijenu od prošle godine na dubrovačkom tržištu.

"To je veliki porast. S obzirom na prisutnu inflaciju, situacija je dosta teška za najmoprimce. Dok s druge strane najmodavci postupaju ravnajući se zakonom ponude i potražnje, kalkulirajući parametre koji podižu vrijednost nekretnine, poput lokacije i stupnja uređenja nekretnine", rekla je ona.

Cijene dugoročnog najma za iste kvadrate se mogu dosta razlikovati. Primjerice, garsonijera od 30-ak kvadrata u staroj zgradi i prosječnog stanja na manje atraktivnoj lokaciji, s dosta stepenica, bez balkona i slabijeg stupnja opremljenosti može imati cijenu oko 2000 kuna mjesečno.

Dok isti kvadrati, ali na centralnoj lokaciji i visokog stupnja uređenja i s balkonom, u novoj zgradi s liftom u pješačkoj zoni mogu iznositi i do 4000 kuna mjesečno", navela je.

Pandemija, rat u Ukrajini, inflacija... sve je zaslužno za povećanje cijena

Dodaje kako je o gornjoj cjenovnoj granici teško govoriti.

"Individualno, nekretnina može imati iznimno visok stupanj vrednovanja kako pri prodaji nekretnine tako i kod iznajmljivanja. U vrijeme pandemije cijene nekretnina su rasle ponajviše radi usporavanja razmjena robe. I zbog rata u Ukrajini i općenito slabije trgovinske razmjene rasla je cijena građevinskog materijala, energenata, prijevoza roba.

Sve to utjecalo je na rast cijena proizvodnje u novogradnji što se prelijeva na cijene najma u starogradnji i novogradnji. Inflacija i slabljenje kupovne moći je element koji značajno otežava plaćanje cijene najma stana posebno mladim obiteljima i svima koji žive od plaće bez dodatnih primanja", zaključila je.